Adókalkulátor ingatlan értékesítéséhez

Ingatlan eladása során keletkezett jövedelmed után személyi jövedelemadót kell fizetned. Az érte kapott vételár ugyanis jövedelemszerzésnek minősül. Ugyanakkor az ingatlan eladása utáni adókötelezettség sok tényezőtől függ. Lényeges, hogy hogyan jutottál az ingatlanhoz (pl. vásároltad, építetted, örökölted), és különösen fontos az is, hogy mikor. A további kérdések alatt részletes válaszokat kapsz a fizetendő adó kiszámításáról és arról is, hogy mikortól nem terhel már adófizetési kötelezettség, ha eladod a lakásodat. 

Adókalkulátorunkkal néhány adat megadása után ki tudod számolni, hogy terhel-e téged SZJA-fizetési kötelezettség ingatlanod eladása után, és ha igen, akkor mennyi adót kell befizetned a NAV-nak.

Adófizetési kötelezettséged csak az ingatlan megszerzési évében vagy az azt követő négy évben történő eladás után keletkezik. Tehát ha például 2019-ben vásároltál egy lakást, és azt 2023-ban eladnád, akkor még adófizetési kötelezettség terhel, ha 2024-ben (vagy később) értékesíted, akkor már nem. Azaz a szerzés évét követő ötödik évtől nem keletkezik adófizetési kötelezettséged, függetlenül attól, hogy az ingatlant mennyiért vetted vagy mennyiért adtad el. 

A személyi jövedelemadó mértéke 2023-ban 15%. Az ingatlan eladásából származó bevételed annyi, amennyiért eladtad azt. Ebből még levonhatóak az alábbi költségek:

• az ingatlan megszerzésére fordított összeg és ezzel összefüggő egyéb kiadásaid: Ez elsősorban az ingatlan vételárát jelenti, tehát amennyiért azt megvetted. A megszerzésre fordított kiadások közé tartozik például az általad megfizetett vagyonszerzési illeték is, a bevételből ez is levonható.
• értéknövelő beruházások az ingatlanon pélldául egy elvégzett felújítás költsége
• az ingatlan eladásával kapcsolatos költségek lehetnek például az ingatlanhirdetés költsége vagy az ingatlanközvetítő díja.

A bevételedből a költségek levonása után megkapod, mennyi jövedelmed származott az ingatlan értékesítéséből. 

Emellett az is nagyon fontos tényező, hogy az ingatlan mikor kerül eladásra, mivel az adófizetési kötelezettség az ingatlan megszerzésétől számítva csak 5 évig áll fenn. Ráadásul az évek múlásával a kiszámított jövedelemnek csak bizonyos hányada lesz az adó alapja, nem a teljes összeg:

• az ingatlan megszerzésének évében és a következő évben történő eladáskor a kiszámított jövedelem egésze, 100%-a
• a megszerzést követő második évben: 90%-a
• a megszerzést követő harmadik évben: 60%-a
• a megszerzést követő negyedik évben: 30%-a
• a megszerzést követő ötödik és további években: 0%-a, azaz ekkor már nem terhel az adófizetési kötelezettség az ingatlan eladása után.

Példaszámítás

Ha például 2019-ben vettél egy lakást 40 millió forintért, és 55 millió forintért adtad el 2023-ban, akkor az 55 milliós bevételedből levonható elsősorban a 40 milliós vételár. Továbbá a megszerzéskor fizettél 4%-os vagyonszerzési illetéket 1,6 millió forint értékben, amelyet szintén levonhatsz a bevételedből. Ha az évek során még egy 2 milliós értéknövelő felújítást is végeztél az ingatlanon, ez további levonható tételt jelent, csakúgy, mint például az eladással kapcsolatos ingatlanhirdetési költség, amelyre most 50 ezer forintot számolunk.

Bevétel: 55.000.000 Ft

Összes költség (az általad ráfordított vételárral együtt) : 43.650.000 Ft

Jövedelem: 11.350.000 Ft

2023-as eladásnál (a vásárlás évét követő 4. év) az adóalap a jövedelem 30%-a, azaz 3.405.000 Ft

Fizetendő SZJA (15%): 510.750 Ft

Fontos, hogy a költségeket szerződéssel, számlákkal kell igazolnod.

A nem egyéni vállalkozó magánszemélyeknek nem kell áfát fizetniük.

A szerzési érték az az összeg, amenyiért te hozzájutottál az ingatlanhoz. 

• Ez vásárlás esetén az adásvételi szerződésben szereplő összeg. 
• Ha a lakást ajándékozás útján szerezted, és fizettél utána illetéket, akkor az illeték kiszabásához alapul vett érték a szerzési érték. Ha nem kellett az ajándékozás során illetéket fizetned, akkor a szerzési érték a mostani eladási ár 75%-a lesz.
• Öröklés esetén is – mivel ez esetben állapítható meg a szerzési ár –  az eladási ár 75%-a lesz a szerzési érték.

Az eladási érték pedig az az ár, amennyiért értékesíted az ingatlant.

Az eladási érték és a szerzési érték kiszámítása azért nagyon fontos, mivel a kettő különbsége (plusz még az egyéb levonható kiadások) adják meg az ingatlan értékesítéséből számazó jövedelmedet, amelyből kiszámítható az adóalap és a fizetendő adó.

Az ingatlanadó legegyszerűbben adókalkulátorral számítható ki. Ehhez tudnod kell 

• a vételárat, azt az összeget, amennyiért vetted az ingatlant
• voltak-e a vételáron felül további költségei az ingatlanszerzésnek (pl. vagyonszerzési illeték, ügyvédi díj)
• voltak-e értéknövelő beruházások az ingatlanon
• voltak-e az ingatlan eladásához kapcsolódó költségeid (pl. hirdetési költség, értékbecslés, ingatlanközvetítői díj)
• az eladási árat, azt az összeget, amennyiért eladtad az ingatlant

Ezekből az adatokból ki tudod számolni az ingatlan értékesítéséből származó jövedelmedet. Az eladási árból le kell vonni a korábbi vételárat és a hozzá kapcsolódó költségeket. Csak olyan költség vonható le, amelyet számlával tudsz igazolni. A költségek összege nem lehet több a bevételnél.

Az adó kiszámításához az is lényeges, hogy a szerzés évétől számítva hány év múlva adod el az ingatlant. Adófizetési kötelezettséged csak akkor keletkezik, ha 5 éven belül történik az eladás. Évenként változó, hogy az értékesítésből keletkezett jövedelem mekkora része után kell adóznod:

• az ingatlan megszerzésének évében és a következő évben történő eladáskor a kiszámított jövedelem egésze, 100%-a
• a megszerzést követő második évben: 90%-a
• a megszerzést követő harmadik évben: 60%-a
• a megszerzést követő negyedik évben: 30%-a
• a megszerzést követő ötödik és további években: 0%-a, azaz ekkor már nem terhel az adófizetési kötelezettség az ingatlan eladása után.

Példaszámítás

Ha például 2019-ben vettél egy lakást 40 millió forintért, és 55 millió forintért adtad el 2023-ban, akkor az 55 milliós bevételedből levonható elsősorban a 40 milliós vételár. Továbbá a megszerzéskor fizettél 4%-os vagyonszerzési illetéket 1,6 millió forint értékben, amelyet szintén levonhatsz a bevételedből. Ha az évek során még egy 2 milliós értéknövelő felújítást is végeztél az ingatlanon, ez további levonható tételt jelent, csakúgy mint például az eladással kapcsolatos ingatlanhirdetési költség, amelyre most 50 ezer forintot számolunk.

Bevétel: 55.000.000 Ft

Összes költség (az általad ráfordított vételárral együtt) : 43.650.000 Ft

Jövedelem: 11.350.000 Ft

2023-as eladásnál (a vásárlás évét követő 4. év) az adóalap a jövedelem 30%-a, azaz 3.405.000 Ft

Fizetendő SZJA (15%): 510.750 Ft

Építés esetén a szerzési érték a munkálatokra fordított összeg, de legalább a beépített anyagérték. Így nagyon fontos, hogy az építéssel összefüggő kiadásokról legyenek meg a számlák, mert sokkal rosszabbul jársz, ha csak a beépített anyagértéket veszik alapul. Ez esetben valószínűleg egy sokkal alacsonyabb értéket állapítanak meg, mint amennyit ténylegesen költöttél az építésre. Ezáltal a fizetendő adó pedig várhatóan magasabb lesz.

Örökölt ingatlan eladása után is kell adózni, ha az eladás az örökléstől számított 5 éven belül történik. Ugyanakkor egyenes ágon örökölt ingatlan illetékmentes, de a kettőt (az illetékfizetést és az adózást) nem szabad összekeverni. Ha tehát örökölsz egy ingatlant valamelyik felmenődtől (jellemzően szülő, nagyszülő), azután nem kell vagyonszerzési illetéket fizetned. Ha ezt az ingatlant ezután 5 éven belül eladod, akkor az ebből számazó jövedelmed után SZJA-t kell fizetned. Természetesen az eladási árból levonhatod a szerzési értéket, amely öröklés esetén a jogszabály szerint az eladási ár 75%-a lesz. Így a fennmaradó 25%-ra kell megállapítani az adót, az eltelt évek függvényében. (Fontos, hogy addig nem adhatod el az ingatlant, amíg nem kerül a nevedre, ez a hagyatéki eljárás lezajlása után történik meg.)

Példaszámítás

Szüleidől 2020-ban örököltél egy házat, amelyet 2023-ban 30 millió forintért értékesítettél. Ez esetben a 30 millió forint 25%-a lesz az eladásból származó jövedelmed.

Eladási ár: 30.000.000 Ft

Szerzési érték (jogszabály szerint): 22.500.000 Ft

Jövedelem:  7.500.000 Ft

2023-as eladásnál (a vásárlás évét követő 3. év) az adóalap a jövedelem 60%-a, azaz 4.500.000 Ft

Fizetendő SZJA (15%): 675.000 Ft

Nem kell adót fizetned az ingatlan eladása után, ha

• már több mint 5 év szerezted az eladott ingatlant (vásároltad, építetted, örökölted, ajándékozással szerezted stb.)
• a korábbi vételár és a kapcsolódó költségek elérik az eladásból származó bevételt
• adómentes az ügylet (pl. váláskor a házastárs által megváltott ingatlan után fizetett összeg vagy magánszeméllyel kötött tartási, öröklési, életjáradéki szerződés)

A szerzés időpontja azért nagyon lényeges dátum, mert ettől kell számolni az ingatlan eladás utáni adózásnál kiemelten fontos eltelt éveket, mivel az eltelt idő meghatározza az adó mértékét. 

A szerzés időpontja az a nap, amikor az ingatlan megszerzéséről szóló okirat (pl. adásvételi szerződés) a Földhivatalhoz benyújtásra kerül. Lízingszerződés alapján megszerzett ingatlan esetén a szerződés megkötésének napja a szerzési időpont. Öröklés esetén azonban a szerzés időpontjaként az örökhagyó halálának napját kell figyelembe venni.

Ugyanakkor nem is igazán a szerzés napja, hanem a szerzés éve a fontos. Tehát az említett 5 év eltelte utáni adómentesség adóévben számolódik. Ha például az ingatlanodat 2021 áprilisában szerezted, nem kell 2026 áprilisáig várni az eladással, ha adómentesen szeretnéd eladni, hanem már akár 2026 január első napjaiban is értékesítheted. 

A szerzés napjának akkor van lényegi jelentősége, ha például a 2022 decemberében találtál vevőt a lakásodra, és csak december utolsó napjaiban írtátok alá az adásvételi szerződést. Megtörténhetett, hogy a közreműködő ügyvéd az ünnepek, év végi szabadságok és az igazgatási szünet miatt azt csak 2023 januárjának első felében juttatta el a Földhivatalba. Ilyenkor a szerzés éve nem 2022, hanem 2023 lesz. Ez esetben pedig az adókötelezettség nélküli eladásra gyakorlatilag “plusz egy évet várni kell”, hiszen nem 2027-ben, hanem csak 2028-ban történhet ez meg. 

A ingatlan eladása után fizetendő adót elsősorban azzal tudod mérsékelni, ha minél később értékesíted ahhoz képest, amikor a birtokodba került. Minden évvel fokozatosan csökken a fizetendő adó mértéke, az 5. év után pedig teljesen le is nullázódik. Ezután már bármikor eladhatod adófizetési kötelezettség nélkül.

Az időtényezőn kívül csökkenthető a fizetendő adó alapja az

• ingatlanszerzéssel kapcsolatos költségekkel,
• az ingatlanon történt értéknövelő beruházásokkal,
• az értékesítéshez kapcsolódó költségekkel.

Elszámolható kiadás csak olyan lehet, amelyet számlával, bizonylattal vagy szerződéssel tudsz igazolni.

• az ingatlan megszerzésére korábban fordított összeg: jellemzően a vételár
• az ingatlan megszerzésével kapcsolatos kiadás: pl. illeték, ügyvédi költség, közjegyzői díj, szakértői díjak
• értéknövelő beruházás: piaci értéket növelő ráfordítások, komfortfokozat növelés, bővítés, korszerűsítés, pl. fűtés, szigetelés, kerítés építése, állagmegóvó beruházás (bizonyos feltételekkel)
• az ingatlan eladásával kapcsolatos kiadás: hirdetési költség, ingatlanközvetítői díj, értékbecslési díj

Igen, az ingatlan eladásából származó jövedelmet a következő évi személyi jövedelemadó bevallásban kell bevallani.

A bevallás és az adó befizetésének elmulasztása pénzbírsággal büntethető.

Az eladás után, az adásvételi szerződés Földhivatalba történő benyújtását követő év május 20-ig kell megfizetni a NAV részére a személyi jövedelemadót.

Az adót a “NAV Személyi jövedelemadó magánszemélyt, őstermelőt, egyéni vállalkozót, kifizetőt terhelő kötelezettség beszedési számla” számlájára kell befizetni.

A NAV-nál kérelmezhető fizetési kedvezmény. Ez lehet részletfizetés vagy fizetési halasztás is. A NAV a fentieken túl a magánszemély kérelmére évente egy alkalommal, legfeljebb 1 millió forint összegű adótartozásra 12 hónapos pótlékmentes, automatikus részletfizetési kedvezményt biztosít.

Mérséklés vagy elengedés csak tényleges, lejárt esedékességű, és ki nem egyenlített tartozásra kérhető. Az adó elengedését vagy mérséklését méltányossági kérelemben kérheted az adóhatóságtól.