Ingatlan bérbeadás utáni adózás kalkulátor

Ingatlanod bérbeadása után adófizetési kötelezettséged keletkezik. A bevételből kétféle módon állapítható meg a jövedelem mértéke az Szja. tv. szerint: 10 százalék költséghányad szerint, vagy tételes költségelszámolással. Kalkulátorunkkal könnyen kiszámolhatod, hogy a kapcsolódó költségeket figyelembevéve, melyik számítási mód lesz számodra kedvezőbb, illetve mekkora az az összeg, amelyet adóként be kell fizetned.
Hibás érték
Hibás érték
Hibás érték
Hibás összeg
10% költséghányad elszámolás esetén:
Bevétel: 1 200 000 Ft
Adóalap: 1 080 000 Ft
Fizetendő adó: 162 000 Ft (13 500 Ft/hó)
Tételes költségelszámolás esetén:
Bevétel: 1 200 000 Ft
Adóalap: 1 200 000 Ft
Fizetendő adó: 180 000 Ft (15 000 Ft/hó)
A számítás eredménye tájékoztató jellegű. Bonyolultabb esetekhez kérjük keress fel egy szakértőt, aki segít a teljes körű kalkulációban.

Tudnivalók az ingatlan magánszemélyként történő bérbeadásáról

Hogyan számol az ingatlan bérbeadás utáni adózás kalkulátor?

A lakóingatlanok hosszabb vagy rövidebb távú hasznosításának legelterjedtebb módja a tartós bérbeadás. Ugyanakkor egyre gyakoribb a lakóingatlanok rövidebb, leginkább turisztikai célú hasznosítása, a magánszálláshely-szolgáltatás vagy fizetővendéglátás. Fontos tehát, hogy milyen céllal adnád ki az ingatlanod, mert a bérbeadás és a szálláshely-szolgáltatás merőben más tevékenységi forma, adózása is eltérő. 

Kalkulátorunk az ingatlan tartósabb bérbeadása utáni adófizetés kiszámítására szolgál, így a további kérdés-válaszok is jellemzően ehhez kapcsolódnak, de érintjük a szálláshely-szolgáltatás és a termőföld bérbeadásának fogalmát is.

Fontos tudnivalók a kalkulátorhoz: 

  • A kalkulátor csak olyan  magánszemélyek adófizetési kötelezettségét számolja, akik áfa-fizetést nem választottak tevékenységükhöz.
  • A kalkulátor a rezsit nem számolja a bevételek közé, így a kiadásoknál sem számol ezzel a tétellel. (A mérőórák a bérbeadó nevén vannak, a bérlő pedig fogyasztás alapján, fizeti a közüzemi díjakat, nem átalány szerint.)
  • A magánszemély értékcsökkenést is elszámolhat akkor, ha a tételes költségelszámolást választja.
  • További adókkal a kalkulátor nem számol (pl. helyi adók).

Mennyi adót kell fizetned az ingatlan bérbeadása után?

A magánszemély ingatlan-bérbeadása után önálló tevékenységből származó jövedelemként az összevont adóalap részeként adózik, a fizetendő adó mértéke 15 százalék. Tehát csak személyi jövedelemadót kell fizetned. Az adó alapját nem a bevétel képezi, azaz nem a teljes bevételed lesz adóköteles, hanem a bevételből a kiadások csökkentésével megállapított jövedelem.

Milyen adózási formák közül választhatsz?

A bérbeadási tevékenység végezhető: 

  • egyéni vállalkozóként,
  • adószám és bejelentkezési kötelezettség nélkül magánszemélyként,
  • adószámos magánszemélyként.

Egyéni vállalkozóként a bérbeadásból származó jövedelem egyéni vállalkozói bevétel lesz, és az általad választott adózási mód – vállalkozói személyi jövedelemadó, átalányadózás – szerint állapíható meg a jövedelmed.

Mikor végezhető (adóalanykénti) bejelentkezési kötelezettség nélkül a bérbeadási tevékenység?

Magánszemélyként nem kell adószámot kérned, ha a következő feltételek együttesen teljesülnek: 

  • nem vagy egyéni vállalkozó – sem ingatlan-bérbeadási, sem más tevékenység vonatkozásában, 
  • tevékenységed kizárólag az általános forgalmi adóról szóló törvény szerinti, adómentes ingatlan- (ingatlanrész-) bérbeadás (haszonbérbeadás), 
  • az ingatlan bérbeadásra nem választasz adókötelezettséget, 
  • az Áfa törvény szerint közösségi adószám kiváltására nem vagy köteles. 

A rendszeres bevételszerző tevékenység miatt természetes személyként adóalanykénti bejelentkezés és adószám hiányában is alanya vagy az általános fogalmi adónak, ezért az Áfa törvényben meghatározott bizonylatot kell kibocsátanod. 

Adómentes ingatlan-bérbeadás esetén számla helyett  számviteli bizonylatot is elegendő kiállítanod. Számviteli bizonylatot adószám hiányában is beszerezhetsz, előállíthatsz, illetve kibocsáthatsz, az adóazonosító jeledet kell ráírni. Ugyanakkor, ha számlát szeretnél kiállítani, számlatömb beszerzéséhez adószámmal kell rendelkezned, emiatt viszont be kell jelentkezned adóalanyként, adószámot kell kérned.

Hogyan tudsz számlát kiállítani a bérleti díjról?

Nem adószámos magánszemélyként kizárólag számviteli bizonylat kiállítására van lehetőséged, számla, nyugta kiállítására nem. Számlatömb kizárólag adószám birtokában vásárolható. Adószám megállapításához a ’T101-es Bejelentő és változásbejelentő’ nyomtatványt kell kitöltened és a NAV-hoz benyújtanod. Adószámos magánszemélyként lehetőséged lesz számlát kiállítani.

Számlát természetesen az egyéni vállalkozók is kiállíthatnak.

Az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem megállapítása

Hogyan lehet bérbeadás kapcsán bevételt számolni?

Az önálló tevékenységből származó bevételt az Szja törvény. 2. és 4. számú mellékletének rendelkezései szerint kell figyelembe venni. 

  • 2019-től kedvező szabály, hogy az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem megállapításakor nem kell bevételként figyelembe venni az ingatlan használatához kapcsolódó, más személy által nyújtott szolgáltatásnak a bérbeadó által a bérbevevőre áthárított díját, különösen a közüzemi szolgáltatások díját.
  • Nem az ingatlan használatával összefüggő díj például a a társasházi biztosítás és takarítás díja, a közös képviselő díjazása, a lakók által a felújítási alapba fizetett összeg vagy a bérlőre áthárított társasházi közös költség még akkor sem, ha az rezsielemeket, például vízdíjat, szemétdíjat is tartalmaz.
  • Ha a bérlő fix összegű bérleti díjat fizet, amely tartalmazza a lakás rezsiköltségeit is, vagy a bérlő fix összegű rezsiköltséget fizet, ilyenkor a szolgáltatás díja nincs áthárítva  a bérlőre. Így a fix összegű bérleti díj vagy költségtérítés ingatlan-bérbeadásból származó bevételnek számít.
  • Ha a lakás bérlője a fogyasztásmérők által mért pontos összeget fizeti meg a neked, viszont te átalánydíjat fizetsz a közműszolgáltatóknak, akkor a bérbeadó tulajdonképpen nem a tényleges fogyasztás alapján számol el a szolgáltatóval. Így ez szintén bevételnek fog számítani.

Hogyan lehet csökkenteni a bérbeadásból származó bevételt?

Ha más településen lakást bérelsz, az általad kiadott lakás bérbeadásából származó bevételedből levonhatod az ugyanazon évben igazoltan megfizetett bérleti díjat. A bevétel ilyen címen azonban csak akkor csökkenthető, ha a bérbeadás, illetve a bérbevétel időtartama meghaladja a 90 napot, és a bérbevett lakással összefüggésben más tevékenységből származó bevételével szemben nem számolsz el költséget, vagy az igazoltan megfizetett bérleti díjat még részben sem térítik meg számodra (például a munkáltatód).

Az általad bérelt lakás akár külföldön is lehet. Így a külföldön megfizetett bérleti díjjal is csökkentheted az ingatlan bérbeadásból származó bevételedet.

Hogyan történik a bérbeadásból származó jövedelem megállapítása?

A bérbeadás bevételéből tehát meg kell állapítani a jövedelmet, amely az adó alapja lesz. A jövedelem megállapítása kétféleképpen történhet: 

Mit jelent a 10 százalékos költséghányad, és hogyan kell alkalmazni a jövedelem megállapításánál?

A 10 százalékos költséghányad alkalmazásánál a bevétel 90 százalékát kell jövedelemnek tekinteni, és ezen összeg után kell a 15 százalékos személyi jövedelemadót megfizetni. Ez nem tételes költségelszámolás, így számla, igazolás nem szükséges hozzá. Ezen elszámolási módnál a tárgyi eszközök értékcsökkenését elszámoltnak kell tekinteni.

Ha a 10 százalékos költséghányadot alkalmazod a bérbeadásnál, minden más önálló tevékenységből származó bevételedre azt kell alkalmaznod egy adóéven belül. Ugyanakkor az adóbevallásban áttérhetsz tételes költségelszámolásra is. Fordítva azonban nem lehetséges, ha költségelszámolásról nyilatkozol, az adóbevallás elkészítésekor már nem állapíthatod meg 10 százalékos költséghányad figyelembevételével a jövedelmed. 

Mit jelent a tételes költségelszámolás?

Tételes költségelszámolás esetén szabályszerűen, tényleges bizonylatokkal és számlákkal kell igazolnod az ingatlannal kapcsolatos, a bevételszerző tevékenységgel közvetlenül összefüggő, kizárólag a bevétel megszerzése, a tevékenység folytatása érdekében fennálló, az adóévben ténylegesen megfizetett költségeidet. Az adóalapból az ingatlan értékcsökkenése is levonható. 

A közös tulajdonban álló ingatlan bérbeadásakor a költségek igazolására bármely tulajdonostárs nevére kiállított bizonylat figyelembe vehető.

Milyen költségeket lehet elszámolni?

Elismert költségként a csak a bérbeadással közvetlenül összefüggő, kizárólag a bevétel megszerzése, a tevékenység folytatása érdekében felmerült, az adóévben ténylegesen kifizetett, szabályszerűen igazolt kiadást vehető figyelembe, mint például

  •  a számlával igazolt felújítási, javítási, karbantartási díjak,
  • a rezsiköltség (ha a szerződésben foglaltak alapján a közüzemi díjakat a bérleti díjba foglalták);
  • a 200 ezer forintot meg nem haladó értékű tárgyi eszközök
  • amortizáció (beton-, tégla- és kőépületek esetén 2 százalék).

Ingatlan bérbeadás utáni adózás

Hogyan kell adózni, ha magánszemélynek adod ki az ingatlant?

Ha a bérlő magánszemély, akkor a választott mód (10 százalékos költséghányad vagy tételes költségelszámolás)  szerint megállapított jövedelmed után a 15 százalék adóelőleget kell negyedévenként, a negyedévet követő hónap 12-éig a NAV-hoz befizetned.

Hogyan kell adózni, ha nem magánszemélynek (kifizetőnek) adod bérbe lakásodat?

Ha a bérbeadásból származó bevételed kifizetőtől származik, az adóelőleget ő fizeti meg. Ez esetben adóelőleg-nyilatkozatot kell tenned, és az alapján számított jövedelem lesz az adó alapja. Ha nem nyilatkozol, a bevétel 90 százalékát tekintik az adóelőleg alapjának. Ugyanakkor a kifizető az adóelőleg alapjának megállapításakor költségként legfeljebb a bevétel 50 százalékát veheti figyelembe. Ha ettől több a tényleges költséged, azt az éves adóbevallásban számolhatod el. Ha viszont bevalláskor kevesebb költséget tudsz igazolni, mint amiről a kifizetőnek nyilatkoztál, akkor különbözeti bírságot kell fizetned.

Nem kell adóelőleget levonnia a kifizetőnek a lakásbérbeadásból származó bevételből, ha  nyilatkozol arról, hogy a bérbeadásból származó jövedelmedet az általad más településen 90 napot meghaladóan bérelt lakás díjával csökkenteni fogod.

Kell-e áfát fizetni az ingatlan bérbeadása után?

Ingatlan bérbeadása adómentes szolgáltatásnak minősül az áfaalany bérbeadó, illetőleg a bérbevevő személyétől, jogállásától függetlenül. 

Kivétel:

  • kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás nyújtása, 
  • közlekedési eszköz elhelyezésének, parkolásának biztosítását szolgáló bérbeadás, például garázs bérbeadása, 
  • az ingatlannal tartósan összekötött gép, egyéb berendezés, például vízi közműberendezés bérbeadása, 
  • széf bérbeadása.

Kell-e szocho-t fizetni az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelem után?

Az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelem után szociális hozzájárulási adót (szocho-t) nem kell fizetni.

Hogyan kell megjeleníteni az adóbevallásban a bérleti díjat?

Magánszemélyek esetében a  bérleti díj önálló tevékenységből származó jövedelemként lesz adóköteles, így az adóbevallásban, külön az erre szolgáló sorban kell szerepeltetni az összeget.

Szálláshely-szolgáltatás, fizetővendéglátó tevékenységből származó jövedelem

Mi a különbség a szálláshely-szolgáltatás és a bérbeadás között?

Ha ingatlanod átmeneti időre biztosítod szálláshelyként, továbbá például takarítási, reggeliztetési szolgáltatástokat nyújtasz, akkor ez a tevékenység nem egyenlő a bérbeadással, hanem szálláshely-szolgáltatási tevékenység, melyre eltérő jogszabályok vonatkoznak.

Kalkulátorunk csak az ingatlan-bérbeadás adóját számolja, a szálláshely-szolgáltatás utáni adót nem.

Mi az a magánszálláshely és hogyan lehet üzemeltetni?

Magánszálláshely az a nem kizárólag szálláshely-szolgáltatás folytatása céljából, magánszemély vagy egyéni vállalkozó által hasznosított lakás vagy üdülő  hasznosítása, ahol a szobák száma legfeljebb nyolc, és az ágyak száma legfeljebb tizenhat.

A fizetővendéglátó tevékenységet folytató magánszemély magánszálláshely-szolgáltatási tevékenységként nyújt szálláshelyet az adóévben ugyanannak a személynek 90 napot meg nem haladó időtartamra. Ezt a tevékenységet csak adószámos magánszemélyként vagy egyéni vállalkozóként lehet végezni. A magánszemélyeknek be kell jelenteni a település jegyzőjénél is a tevékenységet a nyilvántartásba vételhez.

Hogyan kell adót fizetni szálláshely-szolgáltató magánszemélyként?

Szálláshely-szolgáltatóként az adószámos magánszemélyek önálló tevékenységből származó jövedelemként adózhatnak, vagy választhatják a tételes átalányadózást is. A szálláshely-szolgáltatás továbbá áfaköteles is.

Termőföld bérbeadása

Milyen céllal lehet bérbeadni termőföldet?

A termőföld haszonbérbe adása a termőföld vagy halastó magánszemély tulajdonosa vagy haszonélvezője által egy vagy több évre, írásban kötött megállapodás alapján, ellenérték fejében a föld használati jogosultságának átengedése mező-, erdőgazdasági, illetve halászati hasznosításra. A halastó ugyan nem termőföld, de bérbeadása megegyezik a termőföldével.

Kalkulátorunk csak az ingatlan-bérbeadás adóját számolja, a termőföld bérbeadása utáni adót nem.

Hogyan kell adózni a termőföld bérbeadása után?

A termőföld bérbeadásából származó bevétel egésze külön adózó jövedelem, az adó mértéke 15 százalék. Ez a jövedelem adómentes akkor, ha a haszonbérbe adás határozott időre kötött megállapodás, szerződés alapján legalább 5 évre szól.

A termőföld bérbeadásából származó jövedelmet a magánszemélynek nem kell bevallania, ha a jövedelem kifizetőtől származik és a kifizető az adót levonta, vagy ha a termőföld bérbeadásából származó jövedelem mentes az adó alól.