Lakáshitel kalkulátor

Elsősorban azért, mert a hitelkonstrukciók sokfélék, nem minden banknál azonosak. Az egyes banki ajánlatok között lényeges különbségek lehetnek. Ezek a különbségek milliós nagyságrendűekké is válhatnak, ha a teljes visszafizetendő összeget nézzük.

A money.hu lakáshitel kalkulátora megkönnyíti a bankok hitelei között az összehasonlítást: nincs szükség arra, hogy több bankot felkeress, sorban állj a hitelajánlatokért, vagy éppen napokig böngéssz a pénzintézetek weboldalain. Ráadásul laikusként szinte lehetetlen átlátni és a különböző szempontok szerint sorba rendezni a hitelkonstrukciókat. A hitelkalkulátorral éppen ezért pénzt és időt is spórolhatsz.

A money.hu lakáshitel kalkulátorában a bankok lakáshitel ajánlatait tudod megnézni és többféle szempont alapján sorrendezni azokat.

A kalkulátor a bankok honlapjain is megtalálható, aktuális banki kondíciós listákból és hirdetményekből dolgozik. Az általad megadott hitelösszeggel, futamidővel és egyéb személyre szabható beállításokkal kalkulálva számolja ki a havi törlesztőrészletet, a kezdeti költségeket, kamatot, THM-et.
Legtöbb esetben számol a bankok akcióival is. A rövid leírásban megtalálható, hogy a konstrukció milyen akciókat tartalmaz, illetve milyen kamatkedvezményekkel került kiszámításra.

Emellett az igénybevételi feltételekről is tájékoztatást nyújtunk. Van, hogy kiemeljük az adott hitel néhány általunk fontosnak tartott jellemzőjét, azért, hogy még inkább segítsünk a számodra legmegfelelőbb lakáshitel kiválasztásában. 

Mert a szakértő hitelközvetítő ismeri az aktuális banki ajánlatokat és a bankok hitelezési feltételeit. Olyan akciókat és kedvezményeket is ajánlhat neked, amit a bankba az utcáról besétáló ügyfelek nem biztos, hogy megkapnak.

Személyre szabott ajánlatot tud neked összeállítani az önerőd és a számodra igényelhető állami támogatások, valamit a legmegfelelőbb hitelkonstrukció figyelembevételével. Továbbá leveszi a válladról az ügyintézés terhét, minden adminisztrációt intéz a bankkal.

• A banki termék és a hitelezési feltételrendszerek ismerete révén tudja, hogy milyen ügylet melyik banknál megy át a legkönnyebben.
• Banki kapcsolatainak köszönhetően első kézből értesül az akciókról, és olyan egyedi kedvezményeket is el tud érni, amelyet egyéni ügyfelek nem kapnak meg.
• Tudja, hogy milyen támogatásokra lehetsz jogosult, és segít ezek igénylésében is. 
• Felgyorsítja az ügyintézést.
• Melletted van a teljes igénylési folyamat során, előre tájékoztat, hogy milyen dokumentumokra lesz szükséged és leveszi a válladról az adminisztrációt.

A szolgáltatás ingyenes. A közvetítő kollégáink jutalékát a bank fizeti ki a hitel folyósítást követően. Neked sem most, sem későbbieknek nem kerül pénzbe az, hogy hitelközvetítő segítségét vetted igénybe.

A fedezettel rendelkező hitelek leggyakoribb típusából, a jelzáloghitelből – amelynél egy ingatlan jelenti a biztosítékot a bank számára –  többféle létezik. Az egyik, ha a hitelösszeget ingatlancélra fordítjuk, ezeket gyűjtőnéven lakáshitelnek hívjuk. 

Lényeges, hogy a bankok számára az első számú fedezetet a jövedelem jelenti. Az ingatlan bevonása egy további, jelentős biztosíték. Ezért a jelzáloghitelek olcsóbbak, vagyis alacsonyabb kamatozásúak, mint a pusztán jövedelem alapú, úgynevezett fogyasztási kölcsönök. Ugyanakkor jövedelem nélkül hiába van egy nagyon értékes ingatlanod, könnyen lehet, hogy a bank nem folyósít számodra hitelt. Ennek oka, hogy az ingatlanból önmagából még nem biztosított a hitel visszafizetése, mivel jövedelem nélkül nem teljesíthető a törlesztőrészletek befizetése.

Lakáshitelt a következőkre lehet felvenni: 

• Használt lakás vásárlására, amelyet nem az építtetőtől, hanem az előző tulajdonostól vásárolsz meg. Az ingatlannak nem feltétlenül kell lakásnak lennie, lehet családi ház, sorház, ikerház vagy telek is.
• Új lakás vásárlására, amelyet közvetlenül az építtetőtől vásárolsz és amelynek te vagy az első tulajdonosa.
• Építkezésre, azaz új lakás vagy ház építésére, amelyet magánemberként építesz saját telkedre és ehhez rendelkezel építési engedéllyel, tervdokumentációval.
• Meglévő lakóingatlan bővítésére, vagyis a tulajdonodban lévő lakás, családi ház, ikerház vagy sorház bővítésére is kérhetsz lakáshitelt. Jellemzően legalább egy lakószobával kell bővíteni az ingatlanod.
• Tetőtér-beépítésre, ebben az esetben is jellemzően legalább egy szobát kell kialakítani. 
• Lakásfelújításra vagy korszerűsítésre is kérhetsz lakáshitelt. Ezeket a hiteleket leginkább festésre, burkolatok és a nyílászárók cseréjére, a fűtési rendszer korszerűsítésére használhatod fel.
• Lakásátalakításra, amennyiben például szeretnél összevonni két szobát vagy egybe nyitni a nappalit a konyhával. Ám ebben az esetben mindenképp érdemes egyeztetni a bank szakértőivel, hogy mit lehet és mit nem.
• Közös tulajdon módosítására – ha valakivel közös tulajdonotokban van egy lakóingatlan, akkor – amennyiben a másik fél beleegyezik – megteheted, hogy a tulajdonrészét lakáshitelből megvásárold, megnövelve ezzel a saját tulajdonrészed. Akár az ingatlan 100 százalékos tulajdonjogát is megvásárolhatod.
• Meglévő hitel kiváltására – ha van már lakáshiteled és a banki kínálat alapos tanulmányozása után találsz jobb feltételekkel, elsősorban alacsonyabb törlesztőrészlettel és kevesebb teljes visszafizetendő összeggel elérhető lakáshitelt, akkor az előző lakáshiteledet kiválthatod egy ilyen konstrukcióval. 

A fentiekkel közös halmazt jelenthetnek azok jelzáloghitelek is, amelyeket egy új vagy használt nyaralóra, esetleg telekre vennél fel. Ezekben az esetekben is érdemes szakértőkkel konzultálni.

A jelzáloghiteleket hitelcélok alapján lehet megkülönböztetni, a szabad felhasználású jelzáloghitel esetében a kapott összeget lehetőséged van szinte bármire elkölteni. 

A bank ugyanakkor szereti tudni – éppen ezért megkérdezheti -, hogy mire költöd a pénzét, hiszen nem mindegy, hogy munkaeszközöket vásárolsz a felvett szabad felhasználású hitelből, vagy egy egzotikus nyaralást finanszírozol. Ráadásul vannak természetesen nem elfogadható célok is, mint például a szerencsejáték.

A szabadfelhasználású jelzáloghitel kamata némileg magasabb, mint a lakáshiteleké, ám sokkal alacsonyabb a fedezetlen személyi kölcsönök kamatánál.

Fontos ugyanakkor látni, hogy míg a lakáshitelek esetében jellemzően saját lakhatásodat biztosítod a pénzből, a szabadfelhasználású jelzáloghitelnél az ingatlan pusztán fedezetet jelent. Óva intünk tehát attól, hogy az ingatlant olyan beruházás fedezetéül használd, amely túlzottan kockázatos, hiszen a bank a törlesztés elmaradása esetén érvényesítheti a jelzálogjogot és végső soron elárverezheti a lakást a tartozás fejében.

A bankok feltételrendszere különböző, azonban a következő személyi feltételeket általában mindenhol teljesítened kell, ha hitelt akarsz felvenni:

• Nagykorúság – 18 év alatti magyar állampolgárok nem vehetnek fel hitelt. Bizonyos életkoron felülieknek szintén nem adnak hitelt a bankok, ez esetben azt is figyelembe veszik, hogy a futamideje mikor jár le (ez általában a hitel lejártakori 70-75 év).
• Legalább minimálbér vagy a bank által a hitelhez elvárt jövedelem igazolása.
• Cselekvőképesség.
• Magyarországi bejelentett lakcím, melyet lakcímkártyával kell igazolnod.
• Pozitív KHR státusz, azaz nem szerepelhetsz rossz adósként a Központi Hitelinformációs Rendszerben. (Ha már legalább 6 hónapja passzív KHR státusszal rendelkezel vagy ha 1 éven belül visszafizetted korábbi tartozásod, akkor hitelkérelmed egyes bank(ok)nál egyéni elbírálás alá eshet.)
• Egyes  esetekben a bank előírhatja a hitelszerződés feltételeként a hitelfedezeti biztosítás vagy életbiztosítás megkötését.

A bankok különböző egyéb feltétel teljesítését is előírhatják egyes termékeik kapcsán, erről érdemes tájékozódni a hitelkérelem benyújtása előtt. Egy tapasztalt hitelszakértő segítségével a banki feltételrendszereket is össze tudod hasoníltani egymással, ugyanúgy, ahogyan a kamatokat, THM-eket is.

Lakáshitel igénylése során a bank számára – az ingatlanfedezet mellett – a jövedelmed is meghatározó tényező, hiszen az is biztosítékot jelent arra, hogy a havi törlesztőrészletet tudod majd fizetni. Ezért a banknak nem mindegy, hogy honnét származik a jövedelmed, és mióta dolgozol az adott munkahelyen. Banktól függően legalább 3 hónapos munkaviszonyt fel kell mutatnod, és nem állhatsz próbaidő vagy felmondás alatt. A bankok a határozatlan idejű munkaviszonyt preferálják. 

A bankok a munkáltatót is leellenőrzik. Nemcsak a publikusan fellelhető adatokat vizsgálják meg (például weboldal) , hanem ténylegesen fel is hívják a munkáltatói igazoláson megadott személyt, hogy valóban az adott helyen dolgozol-e.

Lakáshitel-igénylés előtt tájékozódj róla, hogy a jövedelmedet elfogadja-e a bank.

Ezek lehetnek a leggyakoribb  elsődlegesen elfogadható jövedelmek:

• munkáltatótól származó alkalmazotti jövedelem
• vállalkozásból származó jövedelem
• nyugdíj

Ezek lehetnek a leggyakoribb kiegészítő jövedelemként figyelembe vehető jövedelmek:

• cafeteria
• különböző bónuszok
• osztalék
• családtámogatási pénzbeni ellátások: családi pótlék, CSED, GYED, GYES, GYOD)
• ingatlan bérbeadásból származó jövedelem

Ezeken a jövedelemtípusokon kívül még számos forrásból érkezhet jövedelmed, ezek elfogadhatóságáról mindig előzetesen érdeklődj hitelszakértődnél vagy a banknál.

A jelzáloghitelek, ezen belül a lakáshitelek fontos ismérve, hogy mindenképpen szükséges hozzá ingatlanfedezet. A hitel fedezeteként felajánlott ingatlanra a bank jelzálogjogot jegyez be. A fedezetnek megfelelő típusúnak és értékűnek kell lennie.

Ezek a leggyakoribb ingatlan típusok, amelyet a bankok általában elfogadnak fedezetként:

• lakóingatlan (lakás, lakóház, ikerház, sorház, családi ház)
• üdülő, hétvégi ház
• építési telek
• vegyes típusú ingatlan, amelynek legalább a fele lakóingatlan funkcióval rendelkezik
• üzlethelyiség: általában nem elfogadható, ha igen, akkor csak speciális feltételekkel
• osztatlan közös tulajdon: használati megosztási szerződéssel rendelkező, önállóan forgalomképes, külön bejárattal és külön mérőórákkal rendelkező ingatlan fogadható el
• könnyűszerkezetes ingatlan: általában elfogadható
• megfelelő állapotú és értékű vályogház, vegyes falazatú ház elfogadható

A bank leginkább tehermentes ingatlant fogad be fedezetként, azonban az alábbi terhek nem jelentenek kizáró okot az ingatlannal szemben: Magyar Állam javára bejegyzett jelzálogjog, munkáltatói vagy önkormányzati kölcsön vagy támogatás, haszonélvezeti jog, özvegyi jog.

A bank az ingatlanfedezet forgalmi értékének megállapításához értékbecslést végez, melyhez a saját értékbecslőjét rendeli ki. A forgalmi érték maximum 80 százaléka lehet lakáshitel. Az ingatlan vételárának további összegét saját forrásból, önerőből kell kifizetni.

A jelzálogjoggal a hitelt nyújtó bank rendelkezik. Leegyszerűsítve arról van szó, hogy használhatod a lakáshitelből vett ingatlant, ám – hangsúlyozottan végső esetben – amennyiben nem törlesztesz, akkor a jelzálogjogosult – tehát a bank – értékesítheti az ingatlanodat. Éppen ezért a jelzálogjog elidegenítési tilalommal jár együtt, vagyis csak akkor adhatod el az ingatlant, ha a hitelt nyújtó bank ebbe beleegyezik. (Ez jellemzően úgy történik, hogy a jelzáloggal terhelt lakásodat eladod és a vételárból pedig kifizeted a hiteltartozást.) 

Fontos tudni, hogy a jelzálogjog csak egy biztosíték a bankok számára, nekik is – veled együtt – az az érdekük, hogy rendben fizesd a törlesztést, és a futamidő végén tiéd legyen a lakás. Amennyiben fizetési nehézségeid adódnak, azonnal párbeszédet kell kezdeményezned a bankoddal, a legtöbb esetben ugyanis van megoldás az ilyen esetekre. 

Ha lakáshitelt (jelzáloghitelt) veszel fel, akkor a bank felméri, hogy a fedezetül szolgáló ingatlan mennyibe kerül. Ez a folyamat az értékbecslés. 

A bank szakembere, azaz értékbecslője vizsgálja

• az ingatlan és telek méretét,
• elhelyezkedését,
• építési évét,
• állapotát és minőségét, 
• eladhatóságát.

Mindezek alapján “mondja” meg, hogy mennyit ér az adott ingatlan. Az eredmény és a hitelbiztosítéki érték alapján határozza meg a bank, hogy mekkora hitelösszeget hajlandó neked adni az adott ingatlanra. 

A bankok gyakorlata között lehet eltérés, de nagyságrendi különbségek nincsenek. Ez azt jelenti, hogy az egyik bank mondjuk 35 milliósra értékel egy ingatlan, a másik pedig mondjuk 34,8 milliósra. 

Magad is elvégeztetheted az értékbecslést, de ennek rizikója, hogy a bank nem fogadja majd el azt és ragaszkodik a saját értékbecsléséhez. Hasonló lehet a helyzet, ha egy másik bank által már elkészített értékbecslést szeretnél felhasználni.

Van már bank Magyarországon, amely a meglévő saját adatai alapján az előzetes hitelkérelem benyújtásakor automatikusan ad egy értékbecslési ajánlatot. Ha az abban szereplő érték elfogadható neked, akkor egy több hetes procedúrát tudsz megspórolni azzal, hogy elfogadod – ráadásul az értékbecslési díj alól is mentesülsz.

Egy-egy ingatlannak az adásvételi szerződésben szereplő összege a forgalmi értéke. Ám a bankok nem a forgalmi érték alapján számolnak.

A hitelbiztosítéki érték lakáshitel (jelzáloghitel) esetén a fedezetként felajánlott ingatlan bank által elismert értéke, amelyet az értékbecslő határoz meg a bankod számára.  

A hitelbiztosítéki érték szinte sosem azonos az általad felajánlott lakás (ingatlan) forgalmi értékével, annál általában minimum 10-20 százalékkal alacsonyabb. 

A hitelbiztosítéki értéket gyakran szokták menekülési értéknek is nevezni. A bank ugyanis a hitelbiztosítéki értéket úgy határozza meg, hogy igyekszik kiszámítani azt, hogy milyen áron adható el az ingatlan nagyon gyorsan – maximum 90 nap alatt – abban az esetben, ha a kölcsön felmondásra kerül és az ingatlan a bank tulajdonába kerül. 

A hitelbiztosítéki érték kiszámításában épp ezért az ingatlan forgalomképessége a legfontosabb – minél kisebb településen van az ingatlan, annál nehezebben kivitelezhető rövid idő alatt a kényszerértékesítés, épp ezért, ha az ingatlan: 

• fővárosban, megyei jogú városban vagy megyeszékhelyen van a hitelbiztosítéki érték a forgalmi értéknél jellemzően 10 százalékkal alacsonyabb,
• kisebb városban van, a hitelbiztosítéki érték a forgalmi érték 80-85 százaléka lehet maximum,
• egyéb településeken, falvakban van, akár 25-30 százalékkal is kisebb lehet a hitelbiztosítéki érték a forgalmi értékhez képest. 

Van azonban olyan bank, amely nem számol hitelbiztosítéki értékkel, hanem csak a forgalmi – piaci – érték alapján határozza meg, hogy maximum mennyi hitelt nyújt adott ingatlanra. 

Emellett egyes bankok kalkulálhatnak likvid értékkel is, mely az ingatlan azon értékét mutatja meg, amelyen azonnal értékesíteni tudja azt.

Jelzáloghitel esetében az ingatlan csak egy biztosíték, a hitelt a bank a jövedelmi viszonyaid ismeretében nyújtja. Ennek kapcsán tehát a hiteligénylésnél a legfontosabb, hogy igazolni tudd a jövedelmedet, hogy a bank lássa, vissza tudod fizetni a tartozást. 

Erre az adott banki formanyomtatványon benyújtott jövedelemigazolást vagy bankszámlakivonatot fogadnak el a bankok. 

Fontos, hogy a pénzintézetek csak rendszeres, állandó jövedelmet fogadnak  el. Ilyen lehet például a (nettó) munkabéred vagy a nyugdíjad. 

Bankonként eltérő, hogy milyen mértékben számítják be a bérjellegű jövedelmek mellé az egyéb bevételeket. Ebbe a körbe tartoznak a családpolitikai támogatások (GYES, GYED) vagy más szociális támogatás, illetve az olyan egyéb bevételek, mint az osztalék vagy épp a másik ingatlan bérbeadásból származó jövedelem.

Igen, ám ez esetben a bank a hitelbírálathoz a cég teljesítményét is vizsgálja. Jellemzően adóbevallást, adóigazolást kérnek. Ha vállalkozásodnak köztartozása van, bizonyos, hogy elutasítja a bank a hitelkérelmedet. 

Nyugdíjasként a nyugdíjadat nyugdíjszelvénnyel igazolhatod.

A Magyar Nemzeti Bank hitelfék szabályai közül a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM) megszabja, hogy az igazolt jövedelem mekkora százalékát fordíthatod törlesztésre. Ennek alapján számolható ki az az érték, hogy milyen hitelösszegig vagy hitelképes. 

Fontos tudni, hogy a JTM számításba az eddig felvett összes hiteled beleszámít, ráadásul a nem fix összegű, hanem havonta változó (rulirozó jellegű) kölcsönöknél (hitelkártya, folyószámla hitelkeret) a JTM számítása egy átalány hitelkeret összeg alapján történik. Azaz a lakásvásárlás előtt érdemes áttekinteni a korábbi kölcsöneidet.

A bankok itt is szigorúbb feltételeket húzhatnak meg, mint amit az MNB előír számukra. 

Amennyiben az ingatlanod második ingatlan fedezetként történő bevonásával, önerő nélkül akarod finanszírozni, a JTM szabály még komolyabb akadály lehet, hiszen abban az esetben az egész vételár összegét kell majd kigazdálkodni a jövedelmedből. 

Ha a finanszírozás a JTM szabályok miatt nehezülne meg, módod van adóstársat bevonni az ügyletbe, így már kettőtök közös jövedelme jelenti a törlesztés fedezetét. Fontos ugyanakkor látni, hogy nemfizetés esetén a bank az adóstársadtól is követelheti akár a tartozás teljes összegét. 

• rossz adósként vagy nyilvántartva a KHR adóslistán
• köztartozásod van
• már meglévő hiteled/hiteleid törlesztőrészlete olyan sok, hogy több hitelt már nem bír el a jövedelmed
• nincs biztos munkahelyed, feketén dolgozol vagy még próbaidőn vagy a jelenlegi munkahelyeden
• nincs elegendő önerőd a kiválasztott ingatlan vételárának megfizetéséhez

Még biztosabbra mennél? Olvasd el a lakáshitel-igénylés buktatóiról szóló ismertetőnket!

Egy-egy jelzáloghitel, ezen belül lakáshitel hosszú távú, évtizedes elköteleződést jelent számodra. Ekkora időtávban a kamatkörnyezet a gazdasági folyamatok függvényében változhat. A piaci kamatok változása a hiteled kamataira és az általad fizetett törlesztőrészletekre is hatással lehet. A feltételes mód oka, hogy vannak hitelek, amelyeknél tényleg változhatnak és változnak is a kamatok és a törlesztőrészletek, vannak azonban olyanok is, ahol nem módosulnak.

A jelzáloghitelek kamatát döntő részben a bankok a pénzpiaci kamatszintekhez kötik. 

Ha a kamatkörnyezet csökkenő pályán van, akkor a pénzpiaci kamatok és így a referenciakamat is mérséklődik, így csökken az adott lakáshitel (jelzáloghitel) kamata, ezáltal a törlesztőrészlet is alacsonyabb lesz. Ugyanakkor ez igaz fordítva is, ha a gazdasági helyzet miatt a pénzpiaci kamatok emelkednek, a hitel kamata is növekszik, ebben az esetben pedig emelkedni fog a törlesztőrészlet összege.

A kamatokat a bankok időszakonként vizsgálják, vizsgálhatják felül. A hitelek kamatperiódusa azt mutatja meg, hogy milyen gyakran van erre módjuk.

Megkülönböztetünk:

• változó kamatozású – 3, 6 maximum 12 hónapos kamatperidódussal rendelkező,
• hosszan fix kamatozású – jellemzően 5,10, 20 éves kamatperiódussal bíró, 
• illetve a futamidő végéig fix kölcsönöket.

A változó kamatozású hitelek a legbizonytalanabbak, hiszen az adott hitel kamatát évente többször is hozzá lehet (kell) igazítani a pénzpiaci kamatok változásához. 

A hosszan fix kamatozású hiteleknél a gazdasági és kamatkörnyezettől függetlenül a kamatperiódus alatt fix marad az adott hitel kamata, vagyis a törlesztőrészlet is végig ugyanannyi marad. 

Magyarországon a lakáshitelek esetében 5-10 évesek a kamatperiódusok, ami azt jelenti, hogy 5-10 évente változhat a kamat. Minél hosszabb a kamatperiódusunk, annál kevesebbszer kell a hitel futamideje alatt azzal számolni, hogy megváltozik a kölcsönünk kamata és így a törlesztőrészletünk.

A futamidő végéig fix kölcsönök esetében a szerződés megkötésekor megállapodtok a bankkal arról, hogy a hitel teljes időszaka alatt milyen kamatszint mellett nyújt számodra kölcsönt. Innentől kezdve a hiteled törlesztőrészlete végig fix marad, semmilyen irányú kamatmozgással nem kell számolnod a visszafizetésnél.

Minél hosszabb egy hitel kamatperiódusa, annál nagyobb a bizonytalanság azzal kapcsolatban, hogy milyen külső gazdasági körülmények között, milyen kamatkörnyezetben kell majd az aktuális törlesztőrészleteket fizetni. Jellemzően a bankok a hosszan fix hitelek esetében magasabb felárat számolnak fel a referencia kamatra.

Ez a felár ugyanakkor a biztonságod ára – neked kell eldöntened, hogy megér-e néhány százalékpontot a kamatban és néhány száz vagy ezer forintot a havi törlesztőrészletben az, hogy sokáig vagy akár a hitel teljes futamideje alatt nem kell az épp aktuális kamatkörnyezettel foglalkoznod.

Érdemes tanácsot kérned a kamatperiódus kiválasztásánál a money.hu szakértőitől, mivel előfordulhat, hogy a bankok egymás közötti versenye egy-egy hosszú kamatperiódusban aktuálisan olcsóbb kamatot hoz, mint egy rövidebb futamidő esetében. A legutóbbi hónapokig például a 10 évre fixált hiteleknél volt olyan verseny, amely mélybe nyomta a kamatokat. 

A kamatperiódus alatt nem változhat a törlesztőrészleted, ugyanakkor – miután több évtizedre szóló kölcsönről van szó – a jogszabályok annyiban védik a bankok üzletét, hogy a hitelhez kapcsolódó költségeiket az aktuális piaci környezethez igazíthassák. 

A bankoknak így évente egyszer lehetőségük van arra, hogy a hitelhez kapcsolódó díjakat és költségeket (számlavezetési díj, utalások díja, stb.) az előző évi, a Központi Statisztikai Hivatal által kimutatott fogyasztói árindexhez igazítsák (lényegében ez a díjak inflációkövetése). A bank saját maga dönthet arról, hogy érvényesíti-e ezt vagy sem. Ha igen, a módosítás maximális értéke akkor is csak az előző évi árváltozás értéke lehet, ha a korábbi években nem módosította a költségeit. 

Ilyen esetben a hitel kamata nem módosul, azonban a hitelhez kapcsolódó teljes hiteldíj mutató (THM) igen, és ennek köszönhetően a törlesztőrészletünk is változhat. Miután azonban a kölcsön igen kicsiny részét teszik ki a díjak és költségek, ez a módosulás jellemzően alig észrevehető. 

A lakáshiteled legfontosabb paramétere a kamat, amely meghatározza a havi rendszeres törlesztőrészlet nagyságát. A kettő eredője pedig kiadja, hogy a futamidő alatt összesen mekkora összeget fizetsz vissza a banknak.

Éppen ezért – leegyszerűsítve a történetet – ez az összeg a számodra a legfontosabb. Amikor lakáshitel felvételén töröd a fejed, akkor a kamatok mellett érdemes a teljes visszafizetendő összeg alapján azt a bankot választani, amelynél ez a legkevesebb.

Azért is érdemes körülnézned és összehasonlítást végezned, mert a bankok ajánlatai között milliós különbségek is lehetnek ugyanakkora hitelösszeg és futamidő esetében. Másként fogalmazva, a legkedvezőbb lakáshitellel akár milliókat spórolhatsz. 

Miután a bank a forgalmi értéktől eltérő hitelbiztosítéki értéket számol a hitel maximális összegeként, így a kölcsön összege önmagában nem elég a megvásárláshoz. Önerőt kell tehát biztosítani.

De más szabály is előírja azt, hogy saját pénz nélkül nem szállhatunk bele semmilyen ügyletbe. A Magyar Nemzeti Bank úgynevezett adósságfék szabályai közül a hitelfedezeti mutató (HFM) előírja, hogy jelzáloghitel esetén maximum a forgalmi érték mekkora százalékában finanszírozhatja hitel a vásárlást.

A jelenleg érvényben lévő szabályok szerint a maximális hitelösszeg az ingatlan forgalmi értékének:

• 80 százaléka lehet forint hitel,
• 50 százaléka euró hitel,
• 35 százaléka bármely más devizában folyósított hitel esetén.

Fontos tudni, hogy – már csak a hitelbiztosítéki érték számítás miatt is – a bankok ezeknél a szinteknél alacsonyabb finanszírozást és magasabb önerőt is előírhatnak. 

Nem.
Önerőként fogadható el:

• a készpénz,
• építkezéskor a már elvégzett munka értéke, vagy a már megvásárolt építőanyag,
• lakástakarék-pénztári megtakarításból származó összeg, 
• munkáltatói, önkormányzati támogatás és/vagy kölcsön, 
• lakásépítési támogatás, de csak új ház építése vagy új lakás vásárlása esetén,
• meglévő gyermekek után igényelt CSOK-támogatás, és
• babaváró támogatás. 

A Babaváró esetében 2022. január elsejétől változott a szabályozás, s innentől 100 százalékban számíthat önerőbe a családtámogatási termék. (2021. decemberéig, ha valaki a lakáshitel igénylést megelőző 90 napban igényelt Babavárót, akkor a bank ennek az összegnek csak 75 százalékát számíthatta be önerőként, a fennmaradó 25 százalékot hitelként kellett számításba vennie, amivel csökkent a felvehető hitelösszeg is.)

Az önerő kiváltható egyes bankoknál plusz ingatlanfedezet bevonásával is. Ekkor azonban mindkét ingatlanra elidegenítési és eladási tilalmat jegyeznek be, a pótfedezetet pedig csak akkor lehet kivonni a jelzálog alól, ha az adósság már olyan mértékűre zsugorodott, hogy annak terheit az első ingatlan is elbírja.

Ha a hitel visszafizetés idején komolyabb összeghez jutsz, érdemes a hitel elő- és végtörlesztésében gondolkodni. Ezzel lezárhatod, de legalábbis lerövidítheted a futamidőt és akár a törlesztőrészlet összegét is csökkentheted. 

Fontos tudni, hogy a bank előtörlesztési díjat számolhat fel, viszont a hitelszakértőink segítségével felvett hitelek esetében például ingyenes előtörlesztési lehetőséggel is kalkulálhatsz.

A szabályok értelmében az előtörlesztési díj függ attól, hogy az előtörlesztéskor még mekkora a hátralévő futamidő:

• ha a lejáratig még több mint 1 év van hátra, akkor a díj az előtörlesztett összeg 1 százaléka lehet,
• ha a futamidőből kevesebb, mint egy év van, a bank az előtörlesztett összeg 0,5 százalékát számolhatja fel előtörlesztési díjként. 

Évente egyszer, maximum 200 ezer forint összeget előtörlesztési díj felszámítása nélkül törleszthetünk.

A végtörlesztésnél a bankok általában a még fennálló tartozás 1 százalékát kérik el díjként.

A Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitelek (MFL) esetében speciális elő- és végtörlesztési szabályok vannak érvényben.

A hiteltörlesztési moratóriumból kikerült adósok 2022. december 31-ig tetszőleges összeget elő- és végtörleszthetnek díj és költségmentesen.

1. Lehetőségek felmérése

Jó dolog álmodozni, de a lakás kiszemelése előtt érdemes átgondolni az anyagi lehetőségeket. Hitelkalkulátorunkkal vagy az ingatlan.com Hitelintéző szolgáltatásával könnyebb kiszámolni, milyen összegű hitelre vagy alkalmas, milyen értékű ingatlan megvásárlására van lehetőséged és milyen támogatásokra vagy jogosult.

2. A megfelelő ingatlan kiválasztása

3. Lakáshitel összehasonlítás

Hitelkalkulátort használva a szükséges hitelösszeg és néhány jövedelmi paraméter alapján áttekintheted a bankok konkrét hitelajánlatait. 

Találhatsz akciós ajánlatokat is. Ezekkel kapcsolatban fontos, hogy tisztában legyél a következőkkel: 

• a kedvezmény mely termékre, kondícióra vonatkozik,
• melyek a kedvezmény igénybevételének feltételei,
• milyen időszakban benyújtott hitelkérelemre vonatkozik a kedvezmény.

Fontos lehet, hogy eltérő futamidőre és eltérő kamatperiódusra is végezz számításokat, hogy konkrét adatok alapján tudd kiválasztani a számodra legmegfelelőbb futamidőt és kamatfixálási ciklust. A megfelelő hitel kiválasztásában érdemes hitelszakértő segítségét is kérned.

4. Előzetes hitelbírálat

Több banknál ingyenesen módod van elvégezni az előzetes hitelbírálati procedúrát. Ez azért jöhet jól, mert ekkor még költség nélkül szembesülhetsz azzal, ha adott esetben a bank valamilyen okból nem tartja befogadhatónak a hitelkérelmed.

5. Hitelkérelem összeállítása, benyújtása

A hitelkérelemhez megfelelő banki formanyomtatványt kell használnod.  A kérelem befogadásának feltétele az ügyfél okiratok alapján történő azonosítása, a jövedelemigazolások megléte, illetve, ha van máshol hiteled, annak törlesztési igazolásának csatolása. 

Fontos és csatolandó az adásvételi szerződés, a tulajdoni lap és alaprajz csatolása (ezeket a bank is lekérheti az ingatlannyilvántartásból).

A hitelkérelem része az értékbecslési kérelem, majd annak megtörténte után az értékbecslési vélemény – a hitelkérelem értékbecslés nélkül is benyújtható, a kalkuláció később adatpótlásként kerül majd az aktához.

6. Hitelbírálat

A bank a rendelkezésre álló adatok és az időközben beérkezett igazolások (pl. értékbecslés) alapján dönt arról, hogy folyósítja-e a kölcsönt. Ha az előzetes hitelbírálaton már átmentél és minden szükséges dokumentumot, igazolást mellékeltél, a bank jó eséllyel befogadja a hitelkérelmet. Bankonként eltérő, hogy a hitelbírálat jár-e költséggel. Ha igen, annak mértékéről előzetesen tájékoztatnia kell, költsége pedig beleszámít a teljes hiteldíj mutató (THM) értékébe.

7. Szerződéskötés, közjegyzői okiratba foglalás

Ha eddig el is tudtuk intézni digitálisan az ügyet, a szerződéskötésnél mindenképp személyes jelenlétre van szükség, hiszen a szerződést személyesen kell aláírni. Együttes igénylés esetén minden igénylőnek egyszerre.

A banknak a szerződéskötést megelőzően 3 nappal külön kérés nélkül meg kell küldenie számodra a szerződés tervezett szövegét. Ezt minden esetben tanulmányozd át, évtizedekre veszel a hátadra terhet!

A jelzálog szerződéseket minden esetben közjegyzői okiratba kell foglalni. A közjegyzőnek a szerződés aláírása előtt kötelessége a szerződés főbb paramétereinek ismertetése. Sajnos ez a gyakorlatban nem a főbb buktatókra, jogokra, kötelezettségekre és lehetőségekre történő figyelemfelhívás, hanem a szerződés szövegének érthetetlen elhadarása.
Épp ezért fontos a megküldött szerződés előzetes átolvasása, mert észrevételeidet csak az aláírás előtt teheted meg.

A folyamat végén azzal, hogy a közjegyző előtt aláírod a szerződést, igazolod, hogy a lakáshitel szerződés feltételeit megértetted.

8. Folyósítási feltételek teljesítése

A bank a hitel összegének folyósítását különböző feltételek teljesítéséhez kötheti. Jelzáloghitel esetén alapvető elvárás, hogy a hitelszerződés alapján a bank jelzálogjoga legalább széljegyre kerüljön a Földhivatal által vezetett ingatlan nyilvántartásban. Ha a bank a hitel folyósításának feltételéül folyószámla megnyitását lakás- vagy hitelfedezeti életbiztosítás megkötését írta elő, a folyósítás csak ezen szerződések bank felé történő igazolása után történhet meg.

9. Hitelfolyósítás

A feltételek teljesülése esetén a bank a hitel összegét a szerződésben megjelölt hitelszámlára utalja. Praktikusan ez az eladó számláját jelentheti. Az utalás költségeit a hitelfelvevő állja, de ez a költség is benne van a kölcsön THM értékében.

• személyi igazolvány vagy útlevél vagy kártya formátumú jogosítvány,
• lakcímkártya,
• adókártya 
• személyi azonosító jel („személyi szám”)

  Részletes ismertető a hitelfelvételhez szükséges dokumnetumokról.

Eltérő módon tudod igazolni a jövedelmedet

• alkalmazottként,
• vállalkozóként,
• nyugdíjasként.

Ezekről részletesen tájékozódhatsz a hitelfelvételhez szükséges dokumentumokat összefoglaló cikkünkben.

A kiadások igazolásához az alábbi dokumentumokat kérheti a bank: 

• az utolsó 2-6 havi bankszámlakivonat (ha nem a számlavezető bankodnál igényelsz hitelt), 
• közüzemi számlák.

Ugyanakkor ha vannak még hiteleid, akkor szükség lesz az azok törlesztéséről szóló igazolásokra is 

• adásvételi szerződés
• tulajdoni lap
• kérhet a bank alap- vagy helyszínrajzot, építési engedélyt, költségvetést és használati megosztási szerződést.
• Ingatlan- és/vagy életbiztosítási kötvényeket.

A hiteligényléshez általában szükséges dokumentumok mellett ingatlanhoz kapcsolódó hitelnél az alábbi iratokra lehet szükség:

• Földhivatal által érkeztetett adásvételi szerződés banki feltételeknek megfelelően, 
• Földhivatal által érkeztetett ingatlan-nyilvántartási kérelem, 
• Ügyvéd által írt letéti igazolás, 
• Hiteles, teljes tulajdoni lap (ezt legtöbb esetben a bank kéri le a TakarNet rendszerből), 
• Hiteles térképmásolat (lakásoknál nem kell) vagy helyszínrajz (ezt is a bank kéri le), 
• Alaprajz, 
• Jogerős építési engedély és tervdokumentáció, 
• Költségvetési terv (csak építési hiteleknél kell), 
• (Lakás)biztosítási kötvény, 
• Értékbecslői szakvélemény (a bank készítteti, ennek költségeit azonban jellemzően áthárítják a hiteligénylőre)
• Energetikai tanúsítvány (az ingatlan adásvétel kötelező eleme, így a hitelhez is szükséges lehet)

Természetesen. 

A családtámogatási termékek közül a lakásvásárlást  a Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) és a CSOK hitel, valamint – új lakás vagy ház vásárlása esetén – az áfa-visszatérítési támogatás segítheti.

Az önerő biztosításához a CSOK és a Babaváró, illetve a lakástakarékpénztári megtakarítás járulhat hozzá.

Az MNB a weboldalán az alábbiakról tájékoztat: “Értesüléseink szerint a hitelintézetek nagy része már nem fogad be kérelmeket Zöld Otthon Hitelre.” Az MNB Zöld Otthon Program oldalán ezt bővebben is kifejti.

A Zöld Otthon Program lényege egyébként, hogy megfelelő energetikai feltételekkel bíró lakás zöld hitelből is finanszírozható, ha az ingatlan BB energetikai tanúsítvánnyal, legfeljebb 90 kWh/m2/év energiaigénnyel és végleges adásvételi szerződéssel rendelkezik.