Lakáshitel kiváltás kalkulátor

A hitelkiváltás lényegében egy hitelcsere: a meglévő kölcsönöd helyett egy másik, kedvezőbb konstrukciót választasz. 

Tulajdonképpen bármilyen kölcsön lecserélhető. Leggyakrabban a meglévő lakáshitelt, egyéb jelzáloghitelt, személyi kölcsönt cserélheted kedvezőbb kondícióval rendelkező termékre. Ilyenkor az új hitel összegéből teljesen vagy részlegesen rendezed a régi hitelen fennálló tartozásodat és megkezded az új hitel törlesztését. 

Például ha egy kiváltó hitellel több, egyszerre fennálló kölcsönt is szeretnél lecserélni. Hitelkiváltás előtt érdemes tehát áttekinteni a teljes tartozásodat. 

A magas kamat és a teljes hiteldíj mutató miatt indokolt lehet az áruvásárlási kölcsönt, a hitelkártya tartozást és a folyószámlahitel tartozást is bevonni a hitelkiváltásba. Ez azért lényeges, mert amikor a bank a hitelezhetőségi kritériumokat számolja (pl. jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató, azaz JTM), ezek a rövid lejáratú hitelek igen magas arányban számítanak be abba az értékbe, amely megmutatja, hogy a rendelkezésre álló (bevallott/kimutatható) jövedelem mekkora részét terheli a törlesztés.

Az MNB szabályai szerint hitelcsere esetén mentesülhetsz a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM) vizsgálata alól, ha:

1) a hiteltartozásod összege nem növekszik a kiváltott hitel (vagy hitelek) együttes összegéhez viszonyítva,

2) a te oldaladon a devizakockázat nem nő,

3) és az új hitel kamatkockázata sem nagyobb a korábbi hitelénél. 

A hitelcserét általában olyankor érdemes meglépni, ha az új hiteled kamata kedvezőbb lesz, mint a fennálló tartozásé, ennek következtében csökkenhet a törlesztési terhed. 

A hitelkiváltás például indokolt lehet az úgynevezett változó kamatozású lakáshiteleknél, amelyeknél a törlesztőrészlet összege a banki kamatok 3-12 havonta történő változásával módosulhat. Ennél a hitelfajtánál a kamatok emelkedésével a törlesztőrészletek is emelkedhetnek. Az ilyen, változó kamatozású lakáshitelek egy részét indokolt lehet egy 5-20 évig vagy a futamidő végéig rögzített – azaz fix – kamatozású lakáshitelre cserélni. 

Utóbbiak kiszámíthatóak: a rögzített időszakban ugyanannyi lesz a törlesztőrészlet, bármilyen változás történik a banki kamatoknál. 

A törlesztőrészletek lenyomásában az is segíthet, ha hitelcserekor meghosszabbítod a kölcsön futamidejét, azaz hosszabb időre vállalsz törlesztést. Ilyen esetben ugyanakkor fontos, hogy vizsgáld meg az új hitel teljes hitelterhét, hiszen a futamidő hosszú hónapokkal történő kitolásával, még alacsonyabb kamat mellett is, összességében többet fizethetsz ki a kölcsönre, mintha az eredeti hitel(ek) törlesztését folytattad volna.

A hitelkiváltáskor adott esetben „rá is kérhetsz” meglévő tartozásodra, azaz az új hitel összegének nem kell feltétlenül megegyeznie a kiváltott hitel(ek) összegével. Minderre az ad lehetőséget, hogy az összevont hitel esetében szinte bizonyosan kisebb lesz a törlesztőrészlet és így az MNB hitelfék szabályainak jövedelemarányos törlesztésre vonatkozó előírásai (JTM) alapján magasabb összegű kölcsönt tudsz felvenni.
Fontos ugyanakkor tudni, hogy lakáshitel esetében ez nem javasolt, hiszen ebben az esetben a kölcsön már nem lakáscélú hitelnek, hanem szabad felhasználású hitelnek minősül, amelynek kamata magasabb, mint a klasszikus lakáshitelé. 

Ha nem lakáshitelt, hanem szabad felhasználású jelzáloghitelt, vagy valamilyen fogyasztási kölcsönt (személyi hitelt, folyószámlahitelt, hitelkártya tartozást vagy ezek kombinációját) szeretnéd lecserélni, akkor az induláskor el lehet gondolkodni azon, hogy a kiváltandó összegen felül további összeget igényelsz-e.

Ha megemelt összeget igényelsz, akkor a bank először azt az összeget biztosítja számodra, amely a korábbi hitelek kifizetésére elegendő (a legtöbbször a hitelkiváltást nyújtó bank intézi a régi hitel kifizetését). A hitelcserekor kért magasabb összeg kifizetése csak azt követően történik meg, hogy a Központi Hitelinformációs Rendszerben (KHR) már látszik, a korábbi hiteleket a folyósító bank lezárta. 

A hitelkiváltásnál nem csak az új kölcsön törlesztőrészletével érdemes számolni. Azt is mérlegelni kell, hogy a hitelkiváltással nyert megtakarítás nagyobb-e, mint a hitelkiváltás során megfizetett egyszeri költségek összege. 

A számításnál azt is figyelembe kell venni, hogy az új kölcsönöd jelenleg kedvezőbb feltételei meddig állnak fenn, különös tekintettel a változó kamatozású hitelekre, melyeknél szembesülhetünk a kamatemelkedés miatti törlesztőrészlet emelkedéssel.

Ha meglévő hiteleidet ki szeretnéd váltani, akkor annak vagy az lehet az oka, hogy kevesebbet szeretnél fizetni havi szinten a jelenlegi törlesztőrészletednél, vagy rövidebb idő alatt szeretnéd visszafizetni a kölcsönösszeget, esetleg több meglévő hiteledet szeretnéd egy hitelbe vonni, hogy csak egyfelé kelljen fizetned.

Bármi is az ok, a lényeg, hogy jobban járj, mint az előző hiteleddel.

Ezért nem mindegy, melyik bank melyik hitelkonstrukcióját választod. A bankok ajánlatai nem egyformák, a kamatokban és a feltételekben is lényeges különbségek vannak köztük. Hitelkiváltás kalkulátorunk megkönnyíti számodra, hogy ezeket a különbségeket átlásd, és ki tudd választani azt a hitelt, ami számodra a legoptimálisabb kondíciókkal váltja ki a meglévő kölcsönödet.

A kalkulátor többféle szempont szerint sorba tudja neked állítani a bankok hitelkiváltásra szóló hitelajánlatait. Személyre szabott beállításokkal tudsz kalkulálni, ide értve például a jövedelmedet, a hitelösszeget és a futamidőt. Az adatokat a banki hirdetmények és kondíciós listák alapján töltjük fel és aktualizáljuk. A kalkulátor ezekből az adatokból számítja ki a havi törlesztőrészletet, a kezdeti költségeket, a THM-et és a teljes visszafizetendő összeget is. A legtöbb esetben a bankok akcióival is számol kalkulátorunk, illetve ezeket fel is tüntetjük szövegesen is a rövid leírás részben, ahol a hitel igénybevételi feltételeiről is tájékoztatunk. A hitelek számodra fontos szempontok szerinti sorbarendezése segít abban, hogy a számodra legkedvezőbb kiváltó kölcsönt találd meg. Ebben a kalkulátor mellett szakértő hitelközvetítőink is tudnak segíteni.

2021. novemberében közel egymillió banki ügyfél kezdte újra a törlesztést a 19 hónapnyi moratórium után.

Számításaink szerint azok az ügyfelek, akik korábban magas kamattal bíró és főleg változó kamattal rendelkező hiteleiket olcsóbb, fix kamatozásúra cserélik, a hitelkiváltásnak köszönhetően az olcsóbb kamat miatt az eredeti futamidő végéig ki tudják fizetni a teljes tartozásukat, akkora törlesztőrészlettel, amekkorával a moratórium után szembesültek. Így egy átlagos lakáshitelnél 3-4 évvel is rövidülhet a törlesztési idő. 

Ha viszont az ügyfél a moratórium miatt amúgy is meghosszabbodó futamidővel számol – azaz az eredeti futamidő helyett a fent említett 3-4 évvel további fizetést választ – akkor a havi törlesztőrészlet a hitelkiváltás után akár 20-25 százalékkal is kisebb lehet, mint a moratórium után fizetendő törlesztés. 

Igen, a hiteltörlesztési moratóriumból kikerülők 2022. december 31-ig tetszőleges összeget díj- és költségmentesen elő- és végtörleszthetnek.

Ez a banktól is függ, mert akadnak pénzintézetek, amelyek jellemzően csak lakóingatlanokra (lakás, családi ház, sorház, ikerház) adnak hitelt és vannak olyanok, amelyek egyéb ingatlanokra is.
Az összes bankot figyelembe véve a következőkre lehet jelzáloghitelt kérni:

• lakás,
• családi ház,
• ikerház,
• sorház,
• telek,
• nyaraló.

Egyes bankok egyéb ingatlanokat (vendéglátóipari egység, panzió) is elfogadhatnak fedezetként. 

Ha jelzáloghitel kiváltásáról van szó, akkor nagy valószínűséggel az új hitelt folyósító bank elfogadja a régi hitel fedezetéül szolgáló ingatlant, de erről a folyamat elindítása előtt mindenképpen egyeztetni kell az új bankkal. Ha például egy nyaralóra vetted fel a régi kölcsönt, előfordulhat, hogy az új bank arra nem nyújt jelzáloghitelt. 

A bankok a rendszeres jövedelmet tekintik elsődleges fedezetnek. Jelzáloghiteleknél (lakáshiteleknél) az ingatlan jelent biztosítékot a számukra. A bankok gyakorlata eltérő lehet a megfelelő jövedelmek tekintetében, de jellemzően elfogadják az alábbi, úgynevezett elsődleges jövedelmeket, amennyiben az összeg megfelel a hitelfelvételi kritériumoknak:

• rendszeres – alkalmazotti – munkabér,
• nyugdíj, egyéb ellátás,
• rendszeres egyéni vállalkozói jövedelem.

A bank szempontjából az számít elsődleges jövedelemnek, amelyről igazolást tudsz bemutatni. Ez egyben azt is jelenti, hogy a nem igazolható, de a bankszámlára érkező jövedelmeket a bankok nem tudják figyelembe venni. 

A bankok elfogadhatnak kiegészítő jövedelemként egyéb juttatásokat (ösztöndíj, jutalék, bónusz, prémium) vagy szociális ellátásokat (családi pótlék, árvaellátás, GYES) is, de ezt bankja válogatja. 

Olyan ügyfél nem kérhet a bankoknál hitelkiváltást, aki rajta van a banki adóslistán. A legtöbb pénzintézetnél a passzív KHR-státusz is kizáró ok (olyan hitel esetében, amik a 90 napon túli törlesztési hátralékot már időközben rendezték).

A pénzintézetek sokféle címen kérhetnek különböző díjakat a hitelfelvevőktől, de ezek mértéke szabályozva van az úgynevezett fair banki törvényben, amely 2015-ben lépett életbe.
Fontos, hogy a bank a kamaton kívül kizárólag olyan költséget állapíthat meg vagy módosíthat számodra kedvezőtlenül (díjemelés), amely a hitelszerződésben le van írva. Ezek a kiadások csak az adott hitelhez kötődhetnek.

A teljesség igénye nélkül a legjellemzőbb díjak a bankok feltételei között  a következők: 

• hitelbírálati díj (akadnak bankok, amelyek akció keretében vagy hosszabb ideig elengedik),
• folyósítási díj,
• értékbecslési díj lakás- és jelzáloghitelek esetében,
• közjegyzői díj,
• földhivatali ügyintézés díja (tulajdoni lappal kapcsolatos ügyintézés),
• szerződéskötési díj,
• előtörlesztési díj – akkor merül fel, amikor a meglévő tartozás egy részét fizeted ki,
• végtörlesztési díj – akkor merül fel, amikor amikor a meglévő tartozás egy részét fizeted ki (például hitelkiváltáskor vagy a hitel végleges rendezésekor),
• kezelési költség,
• rendelkezésre állási díj,
• banki igazolás díja, például a tőketartozásról szóló igazolás kiadásának költsége,
• szerződésmódosítási díj.

A hitelfelvétel és hitelkiváltás menete sokban megegyezik:

1. Először is azt kell megnézni, hogy milyen költséggel jár a meglévő hitel kiváltása, lecserélése. Ehhez első körben meg kell vizsgálni, hogy hol tart a jelenlegi hitel, azaz mekkora a tőketartozás mértéke. Fontos tájékozódnod az úgynevezett végtörlesztési díj mértékével kapcsolatban a jelenlegi hitelszerződés(ek)ben.
2. A költségek számításakor figyelembe kell venni, hogy az új szerződéshez is kapcsolódhatnak további banki díjak (pl. folyósítási díj), illetve egyéb költségek (értékbecslés díja, közjegyzői okiratba foglalás költsége).
3. A hitelkiváltáshoz kérned kell a régi hitelt folyósító banktól egy úgynevezett tartozásigazolást, amely megmutatja, hogy pontosan mekkora összeget kell kiváltani, hogy megszűnjön a régi hitel. A tartozásigazolást kérheted egy későbbi, akár 1-2-3 hét múlva esedékes időpontra. Tudnod kell, hogy az igazolást a bankok jó része díj ellenében állítja ki – ezzel a költséggel is számolni kell, amikor meg szeretnéd tudni, megéri-e a hitelkiváltás.
4. Ezt követően pedig fel kell mérni, hogy a piacon melyik a legjobb hitelkiváltásra alkalmas konstrukció. Itt nem csak az új hitel kamatát és teljes hiteldíjmutatóját érdemes összehasonlítani, hanem a hitelkiváltás költségeire is figyelni kell. Kalkulátorunk és szakértőink segítenek megtalálni a hitelkiváltás szempontjából legkedvezőbb konstrukciót.
5. Figyelni kell arra, hogy a régit kiváltó hitelt milyen futamidővel érdemes felvenni. Ehhez – csakúgy, mint egy új hitel felvételénél – számba kell venni, hogy mekkora összeg áll rendelkezésedre a havi törlesztésre.
   A jogszabályok szerint, ha a nettó jövedelem havi összege nem éri el az 500 ezer forintot, akkor például egy legalább 10 évig rögzített kamatozású, azaz fix törlesztőrészlettel rendelkező, kiszámítható és kamatváltozások szempontjából biztonságos lakáshitel esetében a törlesztőrészlet összege nem lehet magasabb a nettó jövedelem felénél. (500 ezer forintnál nagyobb jövedelem esetén a törlesztőrészlet a jövedelem 60 százalékát érheti el – ezt írja elő a Magyar Nemzeti Bank a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM) szabályozásban.)
   Fontos viszont, hogy a bankok lehetnek szigorúbbak, ami  a gyakorlatban azt jelenti, hogy megszabhatnak ennél alacsonyabb, például 30-40 százalékos limitet.
6. Ha több hiteled van, akkor a JTM mutatót az összes kölcsön beszámításával kell meghatározni.
7. Ha megvan, hogy melyik bank ajánlata a legkedvezőbb, akkor  megkezdheted az egyeztetést a hitelfelvételhez szükséges dokumentumokról. Általánosságban a már említett tartozásigazolás mellett jövedelemigazolásra van szükség. Államilag támogatott kölcsönöknél igazolást kérhetnek arról, hogy a hitelt felvevőnek vagy kiváltónak nincs fennálló adótartozása, emellett munkáltatói igazolást is szoktak kérni a bankok. Érdemes már előre egyeztetned a bankkal, hogy a kiváltandó hitelhez vagy az új kölcsönhöz kapcsolódóan milyen további dokumentumokra van szükség, de ebben nagy segítségedre lehet egy rutinos hitelszakértő. 

1. Ha minden szükséges dokumentumot benyújtottál a hitelkiváltáshoz, a bank elvégzi a hitel fedezetét jelentő ingatlan értékbecslését.
   
2. Az értékbecslés után következik a hitelbírálati folyamat, amelynek keretében a bank megvizsgálja, hogy az új hitel folyósítható-e számodra. 
3. Ha minden stimmel, akkor lépsz a folyamat az utolsó szakaszába. Ebben a fázisban kerül közjegyzői okiratba a szerződés és ekkor kell aláírnod a hitelfelvételi dokumentumokat. 
4. Az utolsó lépés pedig a folyósítás. Első körben a hitelkiváltásra kölcsönt nyújtó bank kifizeti az igényelt összeget – elutalja a tartozás összegét – a régi banknak. Amennyiben ugyanannál a banknál történik a dolog, akkor a régi hitelszámla megszűnik és a bank nyit egy új hitelszámlát.
   Ha például szabad felhasználású jelzáloghitellel váltod ki a meglévő lakás- vagy jelzáloghitelt és a régi hiteltartozásnál nagyobb összeget igényelsz, akkor a különbözetet a bank az érintett számlájára utalja.

Nem minden esetben éri meg a hitelcsere. A hitelkiváltás elsődleges célja, hogy a korábbi, drágább kölcsönödet olcsóbbra cseréld.
Épp ezért kerülendő, amikor:

• rövid idő van hátra a futamidőből,
• a törlesztőrészlet csökkenést csak úgy tudjuk elérni, hogy a futamidőt akár jelentősen is meghosszabbítjuk. Ebben az esetben ugyan a törlesztőrészleted csökken, de a hitel teljes költsége igen komoly mértékben megemelkedhet.
• változik a hitelcserében érintett ingatlan értéke és így az új kölcsön meghaladná az MNB hitelfedezeti mutatójában megszabott, az ingatlan forgalmi értékének 80 százalékában maximált hitelezhetőségi szintet. 

Mindenképpen érdemes olyan szakértőkkel konzultálnod hitelcsere előtt, akik naprakész információkkal rendelkeznek, és megfelelő tanácsot tudnak nyújtani a kérdésben. 

Szakembereink segítenek áttekinteni a kölcsönök részleteit és segítséget nyújtanak abban is, hogy melyik kölcsönt érdemes kiváltani.