Sokan adják ki a lakásukat,  viszont nem mindenki tudja, hogy a lakáskiadásnak tulajdonképpen mik is az adózási és egyéb szabályai. Ha azt tervezzük, hogy bérbeadjuk a lakásunkat, nem árt, ha tisztában vagyunk a legfontosabb szabályokkal. 

Vannak, akik befektetési céllal vásárolnak lakást, hogy a kiadásából tegyenek szert jövedelemre. Ha hitelre is van szükségük a lakás megvásárlásához, abban gondolkodnak, hogy a bérleti díj részben vagy egészben fedezheti majd a havi törlesztőrészleteket. Ha gondoltál már erre a lehetőségre, érdemes megnézni a hitelajánlatokat egy összehasonlító kalkulátorban

 

Az alábbiakban egy kollégánk konkrét példáján keresztül mutatjuk be, hogy hogyan kell eljárnunk, ha be akarjuk tartani a jogszabályi előírásokat.
A lakás bérbeadásának legfontosabb szabályairól a NAV 10. számú információs füzete nyújt tájékoztatást. Bár nekünk, mivel adózási ismereteink minimálisak, ezt áttanulmányozva sem lett minden világos. Ezért hát bementünk a legközelebbi NAV Ügyfélszolgálatra, és megkértük az ügyintézőt, hogy pontról pontra, töviről hegyire magyarázza el nekünk, hogy hogyan kell, és mivel jár, ha bérbe adjuk a lakásunkat. 


Bérbeadás

 

Lakóingatlan bérbeadása egyéni vállalkozóként, adószám (bejelentési kötelezettség) nélkül magánszemélyként vagy adószámos magánszemélyként lehetséges.
Magánszemélyek esetében tehát nem feltétlenül szükséges adószámot kiváltani a bérbeadáshoz. A mi helyzetünk speciális volt, ezért egy adatlapon adószámot kellett kérvényeznünk. Az adószám kiváltását esetünkben az indokolta, hogy az – akkor még csak leendő – bérlőnknek munkahelyi támogatás miatt számlára (és nem számviteli bizonylatra) volt szüksége a bérleti díjról. Számlatömb beszerzéséhez pedig adószámmal kell rendelkezni.


Az adószám kiváltása és a számlatömb megvásárlása után megkötöttük a bérleti szerződést. A NAV-nál még abban is segítettek, hogy hol és hogyan lehet számlatömböt vásárolni, a nyomtatványboltban pedig abban, hogy milyet. A NAV tájékoztatása szerint a kaucióról nem kellett számlát kiállítanunk, a bérleti szerződés megkötésekor megfizetett első havi bérleti díjról azonban már igen, majd ezután természetesen minden hónapban. Annak, aki sosem látott számlatömböt belülről, az első számlák írása hosszú percekig eltarthat, de gyorsan bele lehet jönni.


Itt meg kell jegyezni, hogy a lakóingatlan bérbeadása ÁFA-adómentes szolgáltatás, azaz az általános forgalmi adót nem kell fizetni/felszámítani. Itt több kivétel is van, érdemes utánanézni, ha valaki pl. garázst adna bérbe. Az ÁFA-törvény szerint az adóalany adókötelessé teheti a szolgáltatást, ezáltal az általa beszerzett termékeket, szolgáltatásokat stb. terhelő általános forgalmi adót az ÁFA-bevallásában levonhatja.

 

Bevétel – jövedelem

 

Önálló tevékenységből származó bevételnek tekintjük természetesen a bérleti díjat, és a bevétel részét képezi az ezzel összefüggésben kapott költségtérítés is. Így, mivel úgy állapodtunk meg a bérlővel a bérleti szerződésben, hogy a felmerülő rezsiköltségeket is meg kell fizetnie, azt az összeget is bevételnek kell tekinteni.
Abban az esetben, ha a közüzemi számlák a bérlő nevére szólnak, akkor a szolgáltatók felé kifizetett díjak nem részei a bevételnek. Így viszont költségként sem számolhatók el.


Ha mi is lakást bérelünk egy más településen, mint ahol a sajátunkat kiadjuk, a bérbeadásból származó bevételünkből levonhatjuk a bérbevett lakás ugyanabban az évben igazoltan kifizetett bérleti díját (amennyiben a bérbevétel a 90 napot meghaladja). A bevétel ilyen módon való csökkentésének az is feltétele, hogy a bérbevett lakással összefüggésben nem számolunk el költséget, és a bérleti díjat még részben sem téríti meg részünkre senki.


A bevételből meg kell állapítanunk tényleges jövedelmünket, mely vagy 10%-os költséghányad alkalmazásával vagy tételes költségelszámolással történik.
A, 10%-os költséghányad: A bevétel 90%-át kell jövedelemnek tekinteni.
B, Tételes költségelszámolás: A bevétellel szemben (a bevétel mértékéig) meghatározott költségek számolhatók el. Költségként az adóévben ténylegesen kifizetett, szabályszerűen igazolt kiadást lehet figyelembe venni, mely a bevételszerző tevékenységgel közvetlenül összefügg. A költségek levonása után maradó bevétel számít jövedelemnek.

 

Adózás

 

A kiszámított jövedelem után személyi jövedelemadót kell fizetni, melynek mértéke 15% (2016-ra vonatkozóan). Mivel magánszemélynek adjuk bérbe a lakásunkat, saját magunknak kell a 15% adóelőleget negyedévenként, a negyedévet követő hónap 12. napjáig az adóhatósághoz befizetnünk. A befizetésnek több módja van: átutalás (csak az adózó saját bankszámlájáról), ügyfélszolgálaton történő bankkártyás fizetés, postai csekken történő befizetés.


Az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem után nincs járulékfizetési kötelezettség, és szociális hozzájárulási adót sem kell utána fizetni. Az egészségügyi hozzájárulás (eho) fizetési kötelezettsége attól függ, hogy évente 1 millió Ft-nál több vagy kevesebb-e a bérbeadásból származó jövedelem (nem a bevétel!). 1 millió Ft-os éves jövedelemig nincs eho-fizetési kötelezettség. 1 millió Ft jövedelem felett azonban a teljes jövedelem után meg kell fizetni az egészségügyi hozzájárulást. Ennek mértéke 14%. (A hozzájárulás fizetésnek van összegszerű felső határa is.)


Az adóbevallásban a bérbeadásból származó jövedelmet önálló tevékenységből származó jövedelemként, a külön erre szolgáló sorban kell szerepeltetni (magánszemélyeknek).