Lakáshitel - új lakásra

A társasházi építményi jog egy olyan vagyoni értékű jog, amely lehetővé teszi, hogy valaki jogosultságot szerezzen egy még meg nem épült, vagy jogilag még nem létrejött társasházi lakásra.

• Hogyan működik? A jogot bejegyzik az ingatlan tulajdoni lapjára.
• Mit tartalmaz? A bejegyzés pontosan meghatározza azt a leendő lakást vagy helyiséget (pl. alapító okirat szerinti sorszámmal), amelynek a tulajdonjogát a jogosult később meg fogja szerezni.

Célja, hogy jogilag nagyobb biztonságot adjon egy még meg nem épült társasházban történő lakásvásárláshoz, egyúttal kiszámíthatóbb hitelnyújtási lehetőséget a bankoknak és biztosabb értékesítési környezetet az ingatlanfejlesztőknek.

Ezáltal támogatott hitelek (CSOK Plusz, Otthon Start hitel) is elérhetővé válnak a még fel nem épült társasházi lakások finanszírozásához.

Bővebben a társasházi építményi jogról

Az új lakásokat az esetek jelentős részében a “tervezőasztalon” megveszik az emberek.
Az ilyen lakások esetében több lehetőség van:

• adásvételi szerződés (függőben tartással történő adásvételi szerződés, tulajdonjog fenntartással történő adásvételi szerződés),

• illetve adásvételi előszerződés megkötésére is.

A függőben tartással történő adásvételi szerződés előre meghatározott időtartam – általában 6 hónapos – ideje alatt ad lehetőséget a vevőnek a vételár kiegyenlítésére. Az adásvételi szerződés széljegyre is kerül. Ezt a széljegyet ugyanakkor a fizetés elmaradása esetén automatikusan törli a földhivatal.

Az előszerződés megkötésének egyik fő indoka, hogy az épülő új ingatlan kulcsrakész felépítése még bizonytalan távolságban van – pl. még csak a telkek van meg, amin esetleg egy régi építmény van. Ebben az esetben az adott pillanatban nincs lehetőség a széljegyre történő semmilyen bejegyzésnek. 

Az elmúlt időszakban az építési költségek  jelentősen emelkedtek. Sok esetben az építtető úgy gondolja, hogy jobban tudja költségeinek esetleges emelkedését érvényesíteni a vásárló felé, ha csak előszerződést köt és ezért gyakran előfordul, hogy a vásárlók is engednek a vételárat érintő végső szerződésmódosításnak.

Fontos ugyanakkor tudni, hogy az előszerződés során a felek abban állapodnak meg, hogy egy későbbi időpontban szerződést kötnek egymással. Az előszerződésnek ugyanakkor a  később létrejövő szerződésnek minden lényeges feltételét tartalmaznia kell. Értelemszerűen a vételár az egyik legfontosabb feltétel. 

Az előszerződés és végleges adásvételi szerződés tartalma ilyen módon csak kivételes esetben térhet el egymástól.

Ilyen lehet az, ha

• előre nem látható, 
• a szerződőtől függetlenül előálló,
• és a rendes üzleti kockázat körébe nem tartozó körülmény változott meg, amelynek kapcsán az előszerződés teljesítése a szerződő lényeges jogi érdekét sértené. 

Az ingatlan építési költségeinek megugrása a hazai bírósági gyakorlat szerint nem elégséges ok a végleges szerződés megkötésének megtagadására. Fontos viszont hangsúlyozni, hogy minden eset egyéni mérlegelés alá esik.

Az előszerződés tartalmával megegyező tartalmú, végleges adásvételi szerződést végső esetben a bíróság is létrehozza.

Bővebben a tervezőasztalos lakásvásárlásról

A pénzintézetek számára nem mindegy, hogy adásvételi szerződés, vagy előszerződés készül-e, hiszen mindkettő közel azonos tartalmú és az előszerződéstől való eltérést nagyon komoly feltételek fennállása esetén engedi a jogszabály.
Fontos ugyanakkor tudni, hogy az előszerződés nem jegyezhető be a tulajdoni lapra, épp ezért a hitel összegének folyósításához olyan megoldásra van szükség, amely garantálja a tulajdonosváltás (és ezt követően a banki jelzálog) bejegyzését. Emiatt ugyan a hiteligényléshez és az előkészítéshez, adott esetben a hitelszerződés aláírásához is elegendő lehet az előszerződés, ám a hitel folyósításához mindenképp a jelzálog tulajdonlapon történő minimum széljegyre kerülése kell – ezért ahhoz végleges adásvételi szerződés, a függőben tartással történő vagy vételi jogot alapító adásvételi szerződés megkötése szükségeltetik. 

A társasházi építményi joggal már az építés alatt álló lakásra is bejegyezhető jog jön létre a vevő javára, amely az épület elkészültével automatikusan tulajdonjoggá alakul.

Ez a jog előnyös a vevők és beruházók számára egyaránt. A vevők számára nagyobb biztonságot, a beruházók számára pedig stabilabb értékesítést biztosíthat.

A legtöbbször vállalkozói építi számunkra az új lakást. Az ilyen módon épített lakások esetén a hitelkérelmi dokumentációnak a hiteligénylő és az ingatlan adataira vonatkozó adatokon túl a következőket is tartalmaznia kell: 

• az építési vállalkozó adatai, a cég cégkivonata, aláírási címpéldánya,
• az épülő lakás jogerős építési engedélyének másolata, esetleg tervdokumentációja,
• a társasházi alapító okirata.

Nem. Az új lakás vásárlása nem tévesztendő össze az építési hitellel, amikor a bank a készültségi fok függvényében több részletben folyósítja a hitelt.
Ha az eladó/építtető azt kéri, hogy több részletben fizesd a vételárat, azt saját zsebből kell megoldanod.

A bank esetleg csak akkor fizeti szakaszosan az eladót, ha ugyanannál a banknál veszel fel hitelt, amely egyébként az építkezést is projekt hitelezőként finanszírozza – de ez sem automatikus.

A legtöbb esetben a bank a lakás elkészültekor, a használatbavételi engedély birtokában utalja a hitel összegét az építtető számlájára.

2026. márciustól az új építésú lakások hitelből történő finanszírozása a használatbavételi engedély előtt és után is lehetséges:

Teljes hitelösszeg folyósítása a használatbavételi engedély bemutatása után (addig a vevő az önerejét megfizeti).

 Társasházi építményi jog esetén, projektfinanszírozott lakás szakaszos folyósítása: Új lakás vásárlása esetén a kölcsön a használatbavételi engedély előtt is folyósítható, ha hiteligénylő bejegyzett társasházi építményi joggal rendelkezik, és az építtető bankkölcsönt vesz igénybe. Ebben a speciális esetben a hitel részletekben is folyósítható, feltéve, hogy a vevő legfeljebb előleget fizetett, foglalót nem.

Kifizetés óvadéki számlára: Társasházi építményi joggal vásárolt lakás esetén a vételárat, lakáscsere esetén a vételár-különbözetet a támogatott személyek helyett a hitelintézet az eladó által megjelölt, a kölcsönnel érintett lakás építéséhez felvett bankkölcsönhöz kapcsolódó, pénzügyi intézmény által vezetett, a projektkölcsönhöz kapcsolódó óvadéki számlára teljesíti.

A lakás használatbavételi engedélye alapján.

Emellett több lakásos épület esetén a társasházzá bejegyzés és a lakások albetétesítése (önállóan is forgalomképes ingatlanokra bontása), s ennek tulajdoni lapon történő megjelenítése az előírás.

A bank “tiszta” tulajdoni lapot fog tőled elfogadni. Ha az ingatlan építtetője előzetesen (projekt)hitelt vett fel, és az megjelenik a tulajdoni lapon, a bank számodra addig nem folyósítja a hitelt, amíg a vállalkozót hitelező bank zálogjoga nem törlődik a nyilvántartásból.

Az elmúlt években nagyon sok magánszemély vásárolt befektetési céllal lakásokat új építésű projektekben. Sokan azóta értékesíteni szeretnék azokat. Fontos ugyanakkor tudni, hogy abban az esetben, ha az eladó magánszemély, az ingatlan akkor sem minősül új lakásnak, ha a lakás teljesen használatlan, az építési munkálatokon kívül semmilyen egyéb beruházás nem történt benne.