Hitelfelvétel előtti fontos tudnivalók

 1. Saját lehetőségek felmérése

Mennyi a szabad jövedelmed? A havi jövedelemből levonva az átlagos havi kiadásokat (beleértve minden más hitel törlesztőrészleteit is), mennyi pénz marad az új hitel törlesztésére.
Ha például havi nettó 250 ezer forint bevétel mellett a havi kiadás 150 ezer forint, akkor maximum 100 ezer forint marad a havi törlesztőrészlet fizetésére.

Jó tudni: A bank élettársaddal/házastársaddal együtt is vizsgálhatja a havi jövedelmeteket és a közös kiadásaitokat, ebben az esetben kettőtök összevont szabad jövedelmét nézik és ebből állapítják meg a maximális havi törlesztőrészletet. 

Mennyi önerőt tudsz felajánlani? Vagyis mennyi saját pénzt tudsz a vásárlásra és a hitel kezdeti költségeinek kifizetésére fordítani. 

Mennyi egyéb fedezetet tudsz esetleg még felajánlani? Ezek további ingatlanok lehetnek, amelyeket a bank még fedezetként elfogadhat.

2. Ingatlan kiválasztása

3. Legjobb hitel kiválasztása és igénylése a money.hu-n

Nincs univerzálisan legjobb bank, mindegyik bank más típusú és eltérő helyzetben lévő ügyfeleket céloz meg. Kalkulátoraink segítségével ki tudod választani a számodra legkedvezőbb hitelt.

4. Részletes egyeztetés a bankkal

Szükséges dokumentumok listájának áttekintése, beszerzésének megkezdése.

Tipp: A foglaló vagy előleg átadása előtt mindenképpen egyeztess a money.hu közvetítő Kft. vagy a bank ügyintézőjével, nehogy kicsússz a határidőkből, vagy pénzt veszíts.

5. Dokumentumok benyújtása

Az adásvételi szerződés megkötése előtt mindenképpen ki kell választani a bankot, ahonnan a hitelt igényelni fogod. Erre azért van szükség, mert minden bank más formai és tartalmi követelményt támaszt az adásvételi szerződéssel kapcsolatban. Amennyiben ezek maradéktalanul nem teljesülnek, vagy más bankhoz fordulsz hitelért, előfordulhat, hogy a szerződést módosítani kell.

6. Értékbecslés

Minden esetben már a kiválasztott bank rendeli meg. Erről bővebben.

7. Banki elbírálás

Amint minden szükséges dokumentumot megkap a bank, megkezdi azok átnézését, ellenőrzését, elkezdődik a hitelbírálat.

8. Hitelszerződés véglegesítése

Mielőtt a hitelösszeg kifizetésre kerülne, a hitelszerződést és a közjegyzői okiratot véglegesíteni és aláírni kell.

9. Folyósítást megelőző egyéb feltételek teljesítése

Például kötelezően megkötendő biztosítás(ok) igazolásának bemutatása, önerő kifizetése.

10. Folyósítás

Az igényelt összeget a bank az eladó bankszámlájára utalja.

Jó tudni: Ingatlan vásárlásakor illetékfizetési kötelezettséged keletkezik. Erről bővebben.

A bank szempontjából az számít elsődleges jövedelemnek, ami munkabérből származik és igazolni is tudod. A nem igazolható bevételnél semmiféle biztosíték nincs arra, hogy az a jövőben is megérkezik majd. Az igazolhatóság elengedhetetlen a bank számára, mivel ezzel biztosítja magát afelől, hogy a törlesztőrészleteket fizetni tudod.

A bank megvizsgálja a potenciális adós (illetve az esetleges adóstársak, kezesek) gazdasági és jogi helyzetét. A pénzintézetek alapvető feladata ugyanis az, hogy biztosítsák: az igénylő képes és hajlandó lesz a felhasznált hitelt kamatostul törleszteni. Feltétel továbbá, hogy nagykorú és cselekvőképes legyél.

K.O. kritériumok: olyan feltételek, amelyek fennállása azonnali K.O.-val, azaz "kiütés"-sel jár. Tehát a bank nem hitelez azoknak az igénylőknek, akiknél ezek bármelyike fennáll. Ilyen lehet, ha hitelmulasztást követsz el (90 napon túli, a mindenkori minimálbért meghaladó hiteltartozásod van) vagy nincs jövedelemigazolásod legalább a minimálbér összegéről.

Javító/rontó tényezők: olyan feltételek, amelyek megléte pozitív vagy negatív irányba befolyásolja a hitelfelvevő megítélését, így neki jobb/rosszabb kondíciókkal nyújt a bank hitelt. Javító tényező lehet például a magas bejelentett jövedelem, vagy a meglévő megtakarítás, vagy, ha például lakásvásárlás esetén a megvásárolni szánt ingatlan értékének töredékére vonatkozik a hitel (például a vételár 50 százalékára), vagy az igénylőnek biztos, komoly jövedelmet jelentő munkája van: régóta dolgozik például magas pozícióban nagy, nemzetközi cégnél. Negatív irányba befolyásolhatja értelemszerűen a feltételeket az alacsony, vagy bizonytalan jövedelem, a kevésbé forgalomképes ingatlan.

Aktív keresőként az alábbi jövedelemtípusokat veszik általában figyelembe hiteligényléskor a bankok:

Ha kisgyermeket nevelsz otthon, esetlegesen már nyugdíjas vagy, akkor passzív keresőnek számítasz. Ebben az esetben az alábbi jövedelmeket fogadják el a bankok:

2015-től már csak igazolt és rendszeres jövedelmeket fogadhatnak el a bankok, ezt törvény szabályozza, egyik hitelező sem térhet el ettől. (Régebben néhány bank hajlandó volt „vélelmezni" jövedelmet úgy, hogy a kiadások számláit kérte be és elemezte. Ha a kiadások hónapról hónapra magasabbak voltak, mint a bejelentett bér, akkor a bank feltételezhette, hogy „egyéb" stabil jövedelem áll rendelkezésre. Ennek jellemző esete, amikor a munkavállaló nincs a teljes munkabérre bejelentve, vagy olyan munkakörben dolgozik, ahol borravalót kap, például fodrász, pincér).

A minimálbért is igazolnia kell legalább az egyik adósnak, igénylőnek (ezt törvény írja elő, egyik bank sem térhet el ettől) a jövedelmet illető egyéb tényezők esetén a bank döntésétől függ, hogy milyen mértékben és igazolások mellett fogadja el azt.

A begyűjtött igazolásokat a bank ellenőrzi, elemzi, összeadja a bevételeket és kivonja belőlük a havi kiadásokat (amiket a hozzátartozók és eltartottaik számából és a múltbeli kiadásokból becsül meg) és az esetlegesen más hitelek, kötelezettségek kifizetéséhez szükséges összeget. Megnézi mennyi a fennmaradó összeg, amit nem költesz el: ez a szabadon felhasználható jövedelem.

Mindezzel párhuzamosan ellenőrzik a céget, amely a jövedelemigazolást adja (ezért kell a munkáltatói igazoláson olyan telefonszámot megadni, amit fel is vesznek) és összességében megnézik az életszerűségét a beadott kivonatoknak. Ha például 10-én megkapod a fizetést és másnap az egészet kiveszed, majd pedig ezen túlmenően semmi mozgás nincs a számládon, akkor bekérhetnek még további kivonatokat (hosszabb távra) vagy egyéb igazolásokat. Ilyenek lehetnek például a közműszámlák. Ezeken látják, hogy nem tartozol-e, ezért ilyenkor fontos, hogy semmiképp se legyen egy forint elmaradásod sem.

A bank általában nem engedi, hogy a szabadon felhasználható jövedelem egy bizonyos százalékánál magasabb legyen a törlesztőrészlet. Ennek mértéke bankonként változó, de általában 60 százalék a felső határ. Ennél magasabb arány nem reális és nem is életszerű, vagy biztonságos.

A következő dokumentumokra minden esetben szükség lesz a hitelkérelemhez:

• Személyi igazolvány (vagy útlevél, jogosítvány)
• Lakcímkártya
• Adókártya
• Munkáltatói igazolás (egyéni vállalkozó, kata, eva esetén NAV jövedelemigazolás és nullás igazolás a cégre és magánszemélyre is; nyugdíjas esetén nyugdíjszelvény és nyugdíjas igazolvány)
• Bankszámlakivonat (utolsó 2-6 havi), ha nem a számlavezető bankodtól igényelsz hitelt
• Már meglévő hitelek igazolásai (tőketartozás igazolás(ok)

Ingatlanfedezetű hiteleknél a fentieken kívül biztosan kérik az alábbi papírokat:

• Tulajdoni lap (ezt általában a bank díj ellenében lekéri neked)
• Alaprajz (elég a kézzel rajzolt)
• Ingatlan- és/vagy életbiztosítás (más néven hitelfedezeti biztosítás) kötvénye(i) (ha van már, ha nincs, ezt később is megkötheted, a hitel folyósításához szükség lesz rá)
• Földhivatal által érkeztetett adásvételi szerződés
• Földhivatal által érkeztetett ingatlan nyilvántartási kérelem
• Ügyvéd által írt letéti szerződés (a fenti 3 dokumentum csak ingatlanvásárlási hitelek esetén szükséges)

Építési hiteleknél biztosan kérik az alábbi papírokat:

• Tulajdoni lap (ezt általában a bank díj ellenében lekéri neked)
• Térképszelvény (ezt általában a bank díj ellenében lekéri neked)
• Ingatlan- és/vagy életbiztosítás (más néven hitelfedezeti biztosítás) kötvénye(i) (ha van már, ha nincs, ezt később is megkötheted, a hitel folyósításához szükség lesz rá)
• Jogerős építési engedély, ami az ÉTDR-be feltöltésre került
• Tervdokumentáció, ami az ÉTDR-be feltöltésre került
• Költségvetés

A következő dokumentumokra ritkán van szükség:

• Közüzemi számlák (utolsó 1-2 havi)

A hitelfelvételhez szükséges dokumentumokról bővebben innen tájékozódhatsz.

Általában minimum 4 millió forint forgalmi értékű ingatlant fogadnak el a bankok fedezetként. További feltétel, hogy a fedezetként bevonandó ingatlan(ok) értéke nagyobb kell legyen, mint az igényelt hitelösszeg.

A fedezetek értékét értékbecslő segítségével méri fel a bank. A folyósításra kerülő hitel az ingatlan értékének maximum 80 százaléka lehet. Ezt törvény szabályozza. Egy 10 millió forintra értékelt fedezetnél (10.000.000 Ft x 80%, azaz) 8 millió forint lehet tehát a hitel.

A fennmaradó összeget magadnak kell fizetni (a példában ez 2 millió forint): ez az önerő. Ha nem rendelkezel elegendő saját résszel (önerővel), további megoldást az jelenthet, ha pótfedezetet (azaz egy másik ingatlant) vonsz be a hitel fedezeteként, amit a bank az előzőhöz hasonló módon fog az értékbecslővel felbecsültetni és „beszámítani".

A gyakorlatban a bankok a belső szabályaik alapján finanszírozzák az ingatlanvásárlás 80 százalékát, több bank is elmegy a finanszírozásban ezen értékhatárig. Van azonban, hogy a forgalmi érték 70, vagy bizonyos esetekben csak 50-60 százalékáig adnak kölcsönt.

Az, hogy e határokon belül mennyi hitelt kapsz az igazolt jövedelmed mellett, nagyrészt attól függ, hogy mit tartalmaz az értékbecslő szakvéleménye. Az olyan ingatlan, ami

• ikerház, és a másik házrésznek omladozik a teteje, vagy egyéb problémát észlelt a szakértő,
• esetlegesen szolgalmi jog van érvényben rajta,
• temető, kocsma, templom vagy forgalmas vasút mellett fekszik,
• magasfeszültségű vezeték alatt helyezkedik el
• vegyes falazatú (pl. tégla és vályog)
• könnyűszerkezetes
• csak komfortos és nem összkomfortos

nyilván kevésbé forgalomképes, így a bank is kevesebb hitelt ad rá.

Tipp: Ingatlanvásárlásnál mielőtt leteszed a foglalót, érdemes előszűrést kérni, és akár előzetes értékbecslést kérni az adott banktól, vállalva az értékbecslés költségeit is, mert ez lényegesen kisebb veszteséget jelent, mintha utólag derül ki, hogy nem kapsz annyi hitelt, amiből a vételárat ki fogod tudni fizetni.               

Az értékbecslés az a folyamat, amikor a bank értékbecslője személyesen megvizsgálja a fedezetül felajánlott ingatlant a következő szempontok alapján:

• Ingatlan és telek mérete,
• Elhelyezkedése,
• Építés éve,
• Minősége,
• Értékesíthetősége.

Ez alapján egy szakvélemény készül, amely tartalmazza azt az árat, amennyiért a készítés időpontjában eladható az ingatlan (forgalmi érték). Ez az ár nagyban meghatározza, hogy milyen összegű hitelt kaphatsz.

Az értékbecslésnek külön díja van (értékbecslési díj), amelyet az értékbecslő részére általában a helyszínen kell kifizetni vagy esetenként átutalással is teljesíthetsz. A díj kb. 30 ezer forint, de a banki hitelakciók keretében ez akár díjmentes is lehet vagy utólagosan, a folyósítást követően jóváírásra kerül a számládra.

A felmérés körülbelül 1 órát vesz igénybe. Ezután 3-4 munkanap, míg az értékbecslő megküldi a banknak a szakvéleményt.

A bank nézőpontjából gyakorlatilag semmi különbség nincs az ingatlan piaci értéke, forgalmi értéke és vételára között. Egy ingatlan valós piaci értéke lehet magasabb, mint a vételára (ha alkalmi áron jutottál a lakáshoz), de a bank ebben az esetben a vételárat tekinti piaci értéknek (vagy forgalmi értéknek), hiszen mindent annyit ér, amennyit adnak érte, de minden esetben az értékbecslő által meghatározott forgalmi érték számít a banknak.

Ezeket az értékeket főként a kereslet-kínálat, az ingatlan állapota és elhelyezkedése határozza meg.

A hitelbiztosítéki érték jelzáloghitel esetén a fedezetként felajánlott ingatlan bank által elismert értéke, amelyet az értékbecslő határoz meg a bank számára. A hitelbiztosítéki érték nem egyenlő az ingatlan forgalmi értékével, annál általában 10-20 százalékkal alacsonyabb.

A hitelbiztosítéki értéket gyakran szokták menekülő értéknek is nevezni, vagyis ha az ingatlant váratlan ok miatt gyorsan kell értékesíteni, akkor általában a piaci árnál 10-20 százalékkal olcsóbban lehet csak eladni. Van olyan bank, amely nem számol hitelbiztosítéki értékkel, hanem csak a forgalmi érték alapján határozza meg, hogy maximum mennyi hitelt nyújt adott ingatlanra.             

Amennyiben tartósan nem tudod a törlesztőrészleteidet fizetni, a bank a felajánlott fedezet(ek)et értékesítheti.

Ha érkezik jövedelmed, de abból nem fizeted a törlesztőrészletet, a bank az általad is aláírt hitelszerződés és közjegyzői okirat alapján jogosult arra, hogy a neki járó összeget automatikusan levegye számládról, akár a beleegyezésed nélkül is. Hosszabb távú nemfizetés esetén ugyanerre a szerződésre hivatkozva végrehajtást indíthat és elárverezheti a fedezetként felajánlott ingatlant, vagy egyéb tárgyi fedezetet (például gépjárművet).