Hitelkiváltás

1. Lehetőségek felmérése

Van-e jobb konstrukció a piacon, illetve megéri-e a végtörlesztés díját kifizetni(amennyiben a régi hitel is jelzáloghitel volt) az előző banknak és az új hitel kezdeti költségeit az új banknak.

Jó tudni: A bank élettársaddal/házastársaddal együtt is vizsgálhatja a havi jövedelmeteket és a közös kiadásaitokat, ebben az esetben kettőtök összevont szabad jövedelmét nézik és ebből állapítják meg a maximális havi törlesztőrészletet. 

2. Legjobb hitel kiválasztása és igénylése a BankRáció.hu-n

Nincs univerzálisan legjobb bank, mindegyik bank más típusú és eltérő helyzetben lévő ügyfeleket céloz meg. Hitelkalkulátorunk segítségével ki tudod választani a számodra legkedvezőbb ajánlatot.

3. Részletes egyeztetés a bankkal

Szükséges dokumentumok listájának áttekintése, beszerzésének megkezdése.

4. Dokumentumok benyújtása

Érdemes a hitelkiváltás megkezdése előtt bankot választani, és az ügyintézővel egyeztetni a hitelkiváltás folyamatát, mivel sok fontos dokumentumnak már a bank elvárásainak figyelembevételével kell elkészülnie (például értékbecslés, munkáltatói igazolás).

5. Értékbecslés

Minden esetben a kiválasztott bank rendeli meg. Erről bővebben.

6. Banki elbírálás

Amint minden szükséges dokumentumot megkap a bank, megkezdi azok átnézését, ellenőrzését, elkezdődik a hitelbírálat.

7. Hitelszerződés véglegesítése

Mielőtt a hitelösszeg kifizetésre kerülne, a hitelszerződést és a közjegyzői okiratot véglegesíteni és aláírni kell.

8. Folyósítást megelőző egyéb feltételek teljesítése

Például kötelezően megkötendő biztosítás(ok) igazolásának bemutatása.

9. Folyósítás 

A bank elutalja a pénzt a régi hiteledet kezelő banknak. Amennyiben többet igényeltél, mint a kiváltandó hitel, a maradék összeget megkapod.

Ha hiteledet kiváltanád (hitelkiváltás) vagy azt egy összegben kifizetnéd a bank részére (végtörlesztés), tőketartozás-igazolást (más néven fennálló tartozás igazolást) kell kikérned a meglévő hiteledet kezelő banktól.

A tőketartozás-igazolás tartalmazza:

• A felvett hitel aktuális tőketartozásának összegét adott értéknapra – ez lehet akár jövőbeli dátum is.
• A hitelkiváltásnál vagy végtörlesztésnél esedékes díjakat (előtörlesztési díj, végtörlesztési díj).
• Azt a bankszámlaszámot, ahova be kell fizetni a fennálló tőketartozás összegét.

Hitelkiváltás esetén a hitelt kiváltó bank a meglévő hitel kezelőjétől jellemzően a tőketartozás igazolásába beépítve kéri a jelzálogjog-törlési szándékot is.

A  bank általában a fennálló tartozás igazolás kiállításáért is díjat szokott felszámítani.

Általában minimum 4 millió forint forgalmi értékű ingatlant fogadnak el a bankok fedezetként. További feltétel, hogy a fedezetként bevonandó ingatlan(ok) értéke nagyobb kell legyen, mint az igényelt hitelösszeg.

A fedezetek értékét értékbecslő segítségével méri fel a bank. A folyósításra kerülő hitel az ingatlan értékének maximum 80 százaléka lehet. Ezt törvény szabályozza. Egy 10 millió forintra értékelt fedezetnél (10.000.000 Ft x 80%, azaz) 8 millió forint lehet tehát a hitel.

Ha a hitelkiváltáshoz szükséges összeg nagyobb, mint az ingatlan értéke (mert az ingatlanod már jóval kevesebbet ér, mint régebben), akkor a különbséget készpénzzel kell kipótolnod. További megoldást az jelenthet, ha pótfedezetet (azaz egy másik ingatlant) vonsz be a hitel fedezeteként, amit a bank az előzőhöz hasonló módon fog „beszámítani".

Az, hogy e határokon belül mennyi hitelt kapsz az igazolt jövedelmed mellett, nagyrészt attól függ, hogy mit tartalmaz az értékbecslő szakvéleménye. Az olyan ingatlan, ami

• ikerház és a másik házrésznek omladozik a teteje, vagy egyéb problémát észlelt a szakértő,
• esetlegesen szolgalmi jog van érvényben rajta,
• temető, kocsma, templom vagy forgalmas vasút mellett fekszik,
• magasfeszültségű vezeték alatt helyezkedik el,
• vegyes falazatú (pl. tégla és vályog),
• könnyűszerkezetes,
• csak komfortos és nem összekomfortos

nyilván kevésbé forgalomképes, így a bank is kevesebb hitelt ad rá.              

A bank szempontjából az számít elsődleges jövedelemnek, ami munkabérből származik és igazolni is tudod. A nem igazolható bevételnél semmiféle biztosíték nincs arra, hogy az a jövőben is megérkezik majd. Az igazolhatóság elengedhetetlen a bank számára, mivel ezzel biztosítja magát afelől, hogy a törlesztőrészleteket fizetni tudod.

A bank megvizsgálja a potenciális adós (illetve az esetleges adóstársak, kezesek) gazdasági és jogi helyzetét. A pénzintézetek alapvető feladata ugyanis az, hogy biztosítsák: az igénylő képes és hajlandó lesz a felhasznált hitelt kamatostul törleszteni. Feltétel továbbá, hogy nagykorú és cselekvőképes legyél.

K.O. kritériumok: olyan feltételek, amelyek fennállása azonnali K.O.-val, azaz "kiütés"-sel jár. Tehát a bank nem hitelez azoknak az igénylőknek, akiknél ezek bármelyike fennáll. Ilyen lehet, ha hitelmulasztást követsz el (90 napon túli, a mindenkori minimálbért meghaladó hiteltartozásod van) vagy nincs jövedelemigazolásod legalább a minimálbér összegéről.

Javító/rontó tényezők: olyan feltételek, amelyek megléte pozitív vagy negatív irányba befolyásolja a hitelfelvevő megítélését, így neki jobb/rosszabb kondíciókkal nyújt a bank hitelt. Javító tényező lehet például a magas bejelentett jövedelem, vagy a meglévő megtakarítás, vagy, ha például lakásvásárlás esetén a megvásárolni szánt ingatlan értékének töredékére vonatkozik a hitel (például a vételár 50 százalékára), vagy az igénylőnek biztos, komoly jövedelmet jelentő munkája van: régóta dolgozik például magas pozícióban nagy, nemzetközi cégnél. Negatív irányba befolyásolhatja értelemszerűen a feltételeket az alacsony, vagy bizonytalan jövedelem, a kevésbé forgalomképes ingatlan.

Aktív keresőként az alábbi jövedelemtípusokat veszik általában figyelembe hiteligényléskor a bankok:

Ha kisgyermeket nevelsz otthon, esetlegesen már nyugdíjas vagy, akkor passzív keresőnek számítasz. Ebben az esetben az alábbi jövedelmeket fogadják el a bankok:

2015-től már csak igazolt és rendszeres jövedelmeket fogadhatnak el a bankok, ezt törvény szabályozza, egyik hitelező sem térhet el ettől. (Régebben néhány bank hajlandó volt „vélelmezni" jövedelmet úgy, hogy a kiadások számláit kérte be és elemezte. Ha a kiadások hónapról hónapra magasabbak voltak, mint a bejelentett bér, akkor a bank feltételezhette, hogy „egyéb" stabil jövedelem áll rendelkezésre. Ennek jellemző esete, amikor a munkavállaló nincs a teljes munkabérre bejelentve, vagy olyan munkakörben dolgozik, ahol borravalót kap, például fodrász, pincér).

A minimálbért is igazolnia kell legalább az egyik adósnak, igénylőnek (ezt törvény írja elő, egyik bank sem térhet el ettől) a jövedelmet illető egyéb tényezők esetén a bank döntésétől függ, hogy milyen mértékben és igazolások mellett fogadja el azt.

A következő dokumentumokra minden esetben szükség lesz a hitelkérelemhez:

• Személyi igazolvány (vagy útlevél, jogosítvány)
• Lakcímkártya
• Adókártya
• Munkáltatói igazolás (egyéni vállalkozó, kata, eva esetén NAV jövedelemigazolás és nullás igazolás a cégre és magánszemélyre is; nyugdíjas esetén nyugdíjszelvény és nyugdíjas igazolvány)
• Bankszámlakivonat (utolsó 2-6 havi), ha nem a számlavezető bankodtól igényelsz hitelt
• Már meglévő hitelek igazolásai (tőketartozás igazolás(ok)

Ingatlanfedezetű hiteleknél a fentieken kívül biztosan kérik az alábbi papírokat:

• Tulajdoni lap (ezt általában a bank díj ellenében lekéri neked)
• Alaprajz (elég a kézzel rajzolt)
• Ingatlan- és/vagy életbiztosítás (más néven hitelfedezeti biztosítás) kötvénye(i) (ha van már, ha nincs, ezt később is megkötheted, a hitel folyósításához szükség lesz rá)
• Földhivatal által érkeztetett adásvételi szerződés
• Földhivatal által érkeztetett ingatlan nyilvántartási kérelem
• Ügyvéd által írt letéti szerződés (a fenti 3 dokumentum csak ingatlanvásárlási hitelek esetén szükséges)

Építési hiteleknél biztosan kérik az alábbi papírokat:

• Tulajdoni lap (ezt általában a bank díj ellenében lekéri neked)
• Térképszelvény (ezt általában a bank díj ellenében lekéri neked)
• Ingatlan- és/vagy életbiztosítás (más néven hitelfedezeti biztosítás) kötvénye(i) (ha van már, ha nincs, ezt később is megkötheted, a hitel folyósításához szükség lesz rá)
• Jogerős építési engedély, ami az ÉTDR-be feltöltésre került
• Tervdokumentáció, ami az ÉTDR-be feltöltésre került
• Költségvetés

A következő dokumentumokra ritkán van szükség:

• Közüzemi számlák (utolsó 1-2 havi)

A hitelfelvételhez szükséges dokumentumokról bővebben innen tájékozódhatsz.

A begyűjtött igazolásokat a bank ellenőrzi, elemzi, összeadja a bevételeket és kivonja belőlük a havi kiadásokat (amiket a hozzátartozók és eltartottaik számából és a múltbeli kiadásokból becsül meg) és az esetlegesen más hitelek, kötelezettségek kifizetéséhez szükséges összeget. Megnézi mennyi a fennmaradó összeg, amit nem költesz el: ez a szabadon felhasználható jövedelem.

Mindezzel párhuzamosan ellenőrzik a céget, amely a jövedelemigazolást adja (ezért kell a munkáltatói igazoláson olyan telefonszámot megadni, amit fel is vesznek) és összességében megnézik az életszerűségét a beadott kivonatoknak. Ha például 10-én megkapod a fizetést és másnap az egészet kiveszed, majd pedig ezen túlmenően semmi mozgás nincs a számládon, akkor bekérhetnek még további kivonatokat (hosszabb távra) vagy egyéb igazolásokat. Ilyenek lehetnek például a közműszámlák. Ezeken látják, hogy nem tartozol-e, ezért ilyenkor fontos, hogy semmiképp se legyen egy forint elmaradásod sem.

A bank általában nem engedi, hogy a szabadon felhasználható jövedelem egy bizonyos százalékánál magasabb legyen a törlesztőrészlet. Ennek mértéke bankonként változó, de általában 60 százalék a felső határ. Ennél magasabb arány nem reális és nem is életszerű, vagy biztonságos.

Az alábbi táblázatban megtalálod azokat a költségeket, melyeket a bank felszámíthat a hiteligénylés és a hiteltörlesztés során. A különböző költségeket nem egyszerre kell kifizetni és ezek közül csak néhány jellemző az adott hitelre.

A bank köteles minden költségről tájékoztatni téged, mint hiteligénylőt. Ezeket megtalálod az igényelt hitel hirdetményében, illetve a hitelszerződésben is.

Igen, amennyiben magyarországi banktól szándékozol hitelt felvenni. Az EU-s országok polgárai mellett a bankok legszívesebben svájci, izraeli és egyesült államokbeli ügyfeleket szolgálnak ki. Azonban a legtöbb banknál, ahol adnak külföldieknek hitelt, magyarországi kötődést kérnek (pl. magyar lakcímkártya).

Amennyiben tartósan nem tudod a törlesztőrészleteidet fizetni, a bank a felajánlott fedezet(ek)et értékesítheti.

Ha érkezik jövedelmed, de abból nem fizeted a törlesztőrészletet, a bank az általad is aláírt hitelszerződés és közjegyzői okirat alapján jogosult arra, hogy a neki járó összeget automatikusan levegye számládról, akár a beleegyezésed nélkül is. Hosszabb távú nemfizetés esetén ugyanerre a szerződésre hivatkozva végrehajtást indíthat és elárverezheti a fedezetként felajánlott ingatlant, vagy egyéb tárgyi fedezetet (például gépjárművet).