Az utóbbi hét óta egyre többen adnak elégedetlenségüknek hangot, mert jóval kevesebb visszatérítést kaptak, mint amit vártak. Utánajártunk, hogy ennek mi lehet az oka, miért vannak hatalmas különbségek, és abban is segítünk, hogy mit tehet az, aki biztos abban, hogy valami félrement az elszámolásában. A bankok közben egymás alá licitálva próbálják a versenytársaktól elcsábítani a jó adósokat, soha nem látott alacsony kamatok vannak. Akár meg vagyunk elégedve az elszámolással, akár nem, százezreket spórolhatunk, ha kiváltjuk a hitelünket, de még arra is van lehetőség, hogy sokkal biztonságosabbá tegyük és többé ne változhasson a törlesztőrészletünk.

 

Mostanra a legtöbb devizahiteles megkapta az elszámolólevelét a bankjától, több százezren vártak erre már évek óta. Habár nem a felvételkor érvényes, de nem is egy kedvezményes árfolyamon forintosították a jelzáloghitelesek fennálló tartozásait, mégis felfokozott várakozással lesték a postást, hiszen sokszor hallhattuk az utóbbi hónapokban, hogy legalább harmadával fog csökkeni a tartozás és a törlesztőrészlet. A legtöbb devizahiteles talán már nem is követte az utóbbi fél évben a - remélhetőleg utolsó - nagy devizahiteles mentőakció kialakulásának részleteit, hetente változó szabályozásait vagy a bíróságokkal, Kúriával folyó utólagos törvényhozás fejleményeit. A hitelpiacon dolgozó szakértők és bankárok is kapkodták a fejüket, a politikusi nyilatkozatok és a megszületett törvények is sokszor egymásnak ellentmondtak, és az egyszeri ember nem is nagyon tudott mást tenni, mint a politikusi ígéretekre hagyatkozni, hogy most végül is mennyi az annyi, vagyis mennyit fog visszakapni és mennyi lesz az a fránya csökkentett törlesztőrészlet. Vélhetően azt sem igazán értik az adósok, hogy a mostani elszámolásban a bankok azt az összeget írják nekik jóvá amennyivel a felvételkori kamatszinthez képest egyoldalúan módosították (értsd emelték) a hitel kamatait, költségeit és amennyivel így menet közben többet fizettek az adósok, illetve az árfolyamrést, vagyis ami a deviza vételi és eladási árfolyam közötti különbség volt (ezzel egyrészt már a hitel folyósításakor számolni kellett, hiszen ott a kiutalt forintot devizáról váltották át, valamint havonta a forintban befizetett törlesztőrészleteket kellett devizára visszaváltani). Utóbbi 2-3 százalék között szóródott, de volt ahol 4 százalék is volt. Ezzel egyébként sohasem foglalkoztak az adósok, mert egyrészt ezt menet közben is viszonylag szabadon változtathatta a bank, illetve vélhetően nagyon kevés hiteligénylő lehetett, aki anno a THM vagy a törlesztőrészlet mellett azt is ellenőrizte, hogy az átváltásnál adott banknak mennyire fog vastagon a ceruzája. Tehát ez az árfolyamrés legfeljebb 2-3 százalékos különbséget jelenthetett, nem ebből jön össze a nagy visszatérítés. A probléma ott kezdődik, hogy sokan keverik az árfolyamrést az árfolyam-különbözettel, vagyis utóbbi a CHF hiteleknél a felvételkori (kb. 160 forintos) és a forintosításkor használt 256,5 forintos árfolyam közötti különbség, ami akár 70 százalék is lehetett, ha valaki a legrosszabb időpontban vette fel a svájci frankos devizahitelét. Erre hamarosan még visszatérünk.

Viszont egyre több politikusi ígéretet hallhattunk az utóbbi hónapokban, amik igaz, hogy egymásnak néha ellentmondtak (lesz-e kedvezményes árfolyam a forintosításnál) és néha egymásra licitáltak, de az adósok fejében a 30 százalékos csökkenés maradt meg, tehát az, hogy egy átlagos devizahitelesnek kb. egyharmaddal fog csökkenni a tartozása és a törlesztőrészlete. Ezt nagyon sokszor elmondták, és ami érdekes, hogy nagyon hamar, azaz amikor még messze nem voltak készen a Magyar Nemzeti Bank által a bankok részére kiadott képletek, amik alapján az elszámolásokat meg kell csinálni, már akkor hallhattuk, hogy ez körülbelül 900 milliárdos veszteség lesz a bankszektornak (egyébként ezzel egész közel lőttek a számla végső összegéhez), és innentől ez a 30 százalék beégett az emberek fejébe. (Egyébként érdekes, hogy az utóbbi hónapokban nem nagyon volt politikusi nyilatkozat a közelgő nagy visszatérítésről, abban a kevésben pedig ami volt, már rendre 20-25 százalékot emlegettek, vélhetően tisztábban látták már ők is, hogy sokan nem fognak egyharmados visszatérítést kapni.)
A probléma az „átlagos devizahitelessel” volt, mivel igazából nincs ilyen. Az, hogy valaki mennyit kap vissza az elszámolásból függ attól, hogy:

  • mikor vette fel a hitelét
  • milyen típusú (tehát lakáscélú vagy szabad felhasználású) konstrukció volt
  • milyen induló kamattal
  • mennyi volt a hitelösszeg és futamidő
  • kezdetben és menet közben mennyi volt az átváltáskori árfolyamrés
  • menet közben hányszor, mennyit és mikor emelt egyoldalúan kamatot a bank
  • a hitel türelmi idős volt-e (vagyis a futamidő elején csak kamatot fizetett az ügyfél és a tőke nem csökkent)
  • volt-e befektetéssel, lakás-takarékpénztárral kombinálva a hitele (és ha igen, ezeknek mennyi volt a hozama, és akkor éppen milyen volt az árfolyam – hiába volt ezek forintban kifejezett hozama jó, ha a betörlesztéskor éppen gyenge volt a forint)
  • menet közben át volt-e strukturálva a hitele (kvázi bármilyen saját banki vagy állami adóssegítő programban részt vett-e az ügyfél) vagy átvitte-e másik bankhoz a hitelt
  • kapott-e az ügyfél a banktól kamat- vagy díjkedvezményeket, vagy az árfolyamgátban mennyi volt az elengedett összeg.

A kamatemelésről egyébként kaptak az ügyfelek a banktól értesítőt, de mivel az árfolyamváltozás miatt minden hónapban más forintösszeget kellett fizetni, így –főleg a válság súlyosbodásakor – nem igazán lehetett az egyszeri ügyfélnek megkülönböztetni, hogy most egy esetleges kamatemelés, vagy a forint gyengülése miatt magasabb a törlesztő.

Ebből is látszik, hogy az átlagos ügyfél nem is annyira átlagos, mert nem elég a felvételkori hitelkihelyezéseket és átlagos induló kamatszinteket nézni (ezek elérhetőek az MNB statisztikáiból), mivel  a legtöbb hitelszerződésben valamilyen változtatás már volt vagy egyszerűen a fentiek miatt van a nagy szórás. Főleg az utolsó 2 ok (átstrukturálás és elengedett díjak) lehet nagy csökkentő tényező, illetve ha valakinek volt bármilyen díjhátraléka, vagy lejárt és meg nem fizetett törlesztőrészlete (tehát bármilyen hátraléka), akkor először ezeket egyenlítik ki és utána csökkentik a tőketartozást.

Az ügyfelek a fentieket valószínűleg nem veszik figyelembe vagy már nem is emlékeznek erre, és maguktól kiszámolni a visszatérítendő összeget is lehetetlen. Ezért aztán valószínűleg azoknak csökkenhetett most legjobban a törlesztője, akik a hitelükkel nem variáltak, nem kértek segítséget és pontosan törlesztettek. Ez is nagyon érdekes játékelméleti kérdés, mert valaki minél többet kap vissza a bankjától, annál korrektebbnek tartja a bankját, és vélhetően annál kevésbé nyitott arra, hogy bankot váltson vagy hőbörögjön. De miből is jön a visszatérítés? A jogosulatlanul (ez is egy külön értekezés lehetne, hogy az utólagosan kitalált 7 pontból valamelyiknek nyilván szinte egyik hitelszerződés sem felelt meg és a visszamenőleges törvénykezés miatt lettek ezek utólag „jogosulatlan” stb. jelzőkkel ellátva...) felszámított összegekből – vagyis minél inkább emelte a kamatunkat, a költségeinket és az árfolyamrést a bank, annál többet fizet most vissza. Következésképpen aki sokat kap vissza, az boldog és nem ugrál, aki meg keveset, az minden rossznak beállítja a bankot, pedig utóbbi volt korrektebb.

Az MNB által készített és a bankok által kötelezően alkalmazandó elszámolási képletek annyira bonyolultra sikerültek, hogy a legnagyobb bankoknál is alig vannak páran, akik megértik, modellezni tudják és ráhúzni a banki adatokra. (Arról nem is beszélve, hogy az utóbbi évtized legnagyobb informatikai és operációs kihívása volt a bankoknak a több millió hitel újraszámolása, ahonnan az adatokat akár több, régebbi rendszerből kellett elővarázsolni, ráadásul olyan rugalmatlan banki rendszerekből, amik nem erre lettek tervezve). Attól nem kell tartani, hogy a bankok akaratosan próbálnák meghekkelni az elszámolást vagy a számítások során csalni (mondván úgyse jönne rá az egyszeri adós), mivel ők is alig várják, hogy az egészet letudják, és a jövőre koncentrálhassanak, illetve az MNB a 9 legnagyobb hitelező banknál már az elszámolás során ellenőrizte, hogy minden korrekten menjen. A bankoknak április 30-áig kellett feladni a leveleket (kivétel a K&H, OTP, KDB és Porsche akik az állami pereskedés miatt egy kis haladékot kaptak, de mostanra már ők is kiküldték a leveleket), és ahogy azt a Figyelő március 16-ai számában (Elindult a kiváltás) is pedzegettük, a játékelmélet szerint előnyben lehettek volna azok a bankok akik mihamarabb kiküldik a leveleket, hogy addigra a panaszos ügyfelek első nagy rohamát letudják, így mire a többi bank kiküldi a levelet, nekik több kapacitásuk legyen az ügyfélrablásra. Ennek ellenére szinte minden bank az utolsó pillanatban küldte ki a levelet, hiszen a legnagyobb kockázatot itt az okozta, ha félreszámolnak valamit, hiszen ez esetben borítékolható az újabb milliárdos bírság.

Nem minden ügyfél panaszkodik, mert sokan valóban 30 százalékos visszatérítést kaptak, néhányan még ennél többet is, de a sajtóban eddig olvasható visszajelzések alapján inkább 15-20 százalék körül van az az egyharmados csökkenés. Az igazi problémát inkább az jelenti, hogy az elszámolólevél olyan bonyolultra sikerült és annyi jogi fogalom és szakzsargon van benne, hogy a legtöbb ügyfél nem igazodik ki rajta. Sok levélben vannak hivatkozások üzletszabályzatokra és érthetetlen fogalmakra, a bankok pedig nem térhettek el az MNB által adott sablonoktól, pedig sokan látták előre, hogy az ügyfelek nem fogják érteni még talán az alapvető információkat sem, és borítékolható lesz az elégedetlenség, a bankfiókokban kígyózó sorok, vagy a call centerek behavazása (erről már több bank is jelzett nekem informálisan). Külföldön az ennél sokkal kisebb jelentőségű hivatalos (állami) leveleknél (mint például az adóbevallás) törekednek arra, hogy a 8 általánost végzett ember is megértse, és ezeket tesztelik is ilyen „alanyokkal” és próbálják addig egyszerűsíteni, amíg legalább annyira érthető lesz, hogy egy érettségizett állampolgár megérti a levelet. Ezzel most vélhetően több százmilliós extra kiadást csinálnak a bankoknak, nem beszélve a sok idegeskedéstől.

Az értetlenkedőknek a saját bankjukba érdemes menni információért, mert a pénzügyi tanácsadókat kihagyták a hitelek kiváltásából, bár ha nem hagyták volna ki őket, a levelek értelmezésével akkor is a bankhoz érdemes menni, hiszen nekik hozzáférésük van a hitelügylet összes adatáról.

Sokan azt javasolják a médiában, hogy az adósok kérjenek a banktól részletes elszámolást, amit 5 napon belül meg kell küldeniük, de ennek sincs sok értelme, mert itt jellemzően akkora táblázatokat kapunk (akár 50-200 oszloppal), hogy még inkább esélyünk sincs kiigazodni belőle. Fontos, hogy ne pánikoljunk, akármit is látunk a levélben, menjünk be a bankhoz egyeztetni. és addig ne nyugodjunk meg, amíg nem értünk mindent.

Ha ezután is úgy érezzük, hogy valamit biztosan félreszámoltak, vagy nem helyes adat, kamat stb. van leírva, akkor keressük meg a régi szerződést, törlesztési adatokat és nyújtsunk be írásos panaszt (fontos, hogy nyoma legyen), de ennek maximum 30 napon belül kell megtörténnie a levél átvételéhez képest. Ha kicsúszunk ebből a határidőből, akkor az jogvesztő hatályú, tehát utána már fel is út, le is út.

Kicsit faramuci helyzet, de már az MNB-től is hallhattuk, hogy egyszeri emberként nem is érdemes megpróbálnunk az elszámolást reprodukálni vagy magunknak kiszámolni, hogy mennyi járna „igazságosan”, mert ez szinte lehetetlen feladat. Ha az írásos panaszunk után a bank válasza nem elégít ki minket, akkor a Pénzügyi Békéltető Testülethez fordulhatunk, akiknél azonban kérdéses, hogy adott esetben több tízezer panaszt hogy tudnak majd kivizsgálni.

A jogalkotók kreatívan és egyébként hatékonyan akartak véget vetni a soha véget nem érő ügyfélpanaszoknak és elszámolási mizériának: a panaszosnak pontosan meg kell jelölni az elszámolási képletben, hogy hol van a hiba, nem elég azt megírni, hogy átverés az egész és sokkal többet kellett volna visszakapnia.

Sokaknak az volt a problémája az elszámolással, hogy 0 forintot kaptak vissza, ami eléggé valószínűtlen, kivéve, ha annyi hátralékuk és banki költségelengedésük volt, hogy azon túl már nem jutott a csökkenésre pénz, de akár az is lehet, hogy a hitelezőnk feleslegesen küldte ki a levelet. Vagyis ha az adós nem felel meg bármelyik törvényi elszámolási kitételnek, mert például 2004. májusa előtti a hitelszerződés, de még inkább 2009. július 26-a előtt akár csak 1 nappal járt le vagy lett lezárva, akkor az jogvesztő hatályú. Ilyenkor nem is kell az ügyfélnek levelet küldeni, de elképzelhető, hogy sokan mégis kaptak ilyen levelet, amiben „természetesen” 0 forint lesz a visszatérítés.

A legjobban mégis azok vannak felháborodva akiknek a most forintosított tőketartozása magasabb a felvett hitelösszegnél, pedig  közben már évek óta törlesztették a hitelt. Egyszerűen nem fér a fejükbe, hogy ez hogy lehet, ez pedig elég szomorú, mert ezek szerint még mindig nem értik, hogy mi a devizahitel és az árfolyamkülönbség lényege. Itt egyszerűen az történt, hogy a felvételkori (sokaknál 160 forint körüli) és a forintosítás 256,5 forintos árfolyam közötti kb. 50-60 százalékos különbség több, mint amennyivel azóta csökkent a deviza tőketörlesztés. Ha persze nem forintosították volna a hiteleket és ugyanezek az adósok megnézték volna, hogy mennyi a fennálló devizatartozásuk a jelenlegi piaci árfolyamon az anno folyósított forintösszeghez képest, akkor sokan szívrohamot kapnának, de úgy látszik erre nem vették a fáradságot az elmúlt években. Az árfolyamon kívül persze kamatot és egyéb költségeket is kellett fizetni, és  úgy látszik, a kamat fogalma is sokaknak ismeretlen, vagy legalábbis ha nekünk kell kamatot fizetni a hitel után az átverés és csalás, ugyanakkor meg hőbörgünk, ha a bankbetét alig fizet 2-3 százalékot (mert persze fizetnie kell, ez természetes, ha berakom a pénzem, akkor többet kapjak majd vissza) és meggondolatlanul rakjuk be tarthatatlanul magas kamatokra a pénzt, amiből az utóbbi hónapokban nagy dőlések is voltak. Sajnos úgy látszik, hogy itt tartunk. és az alapoktól kellene kezdeni az iskolákban, mert a kamat, kamatos kamat fogalmát már illene ismerni.

Ilyen forinthitele lett mindenkinek

Az automatikusan forintosított deviza jelzáloghitel kamatának arra a kamatszintre kellett visszacsökkennie, mint amennyi a felvételkori kamata volt a devizahitelnek. Pár kitétel van csak, miszerint a lakáshiteleseknek az új kamatfelára maximum 4,5 százalék lehet és a szabad felhasználású hiteleknél ez az érték nem lehet több 6,5 százaléknál, illetve minimálisan 1 százalék kamatfelárat mindenképpen felszámítanak a bankok. Az egészet visszacsinálhatják és újra devizahitele lehet azoknak, ahol a szerződés 2020 végéig lejár vagy akinek a törlesztőrészletet meghaladó rendszeres jövedelme van devizában.

Vagyis a forinthitelnél minél alacsonyabb a kamat, annál jobban megnőhet, és minél kisebb a törlesztő, arányaiban annál rosszabban érintheti az adóst az újabb növekedés. Sokan valószínűleg nincsenek tisztában vele és az elszámolólevélből sem valószínű, hogy megértik, hogy az automatikusan megkapott forinthitel az egy 3 havi BUBOR-hoz kötött referenciakamatozású hitel, vagyis egy változó kamatozású konstrukció, ami maximum negyedéves késéssel követni a jegybanki alapkamat mozgását. Rövid távon ez előnyös lehet, mert további kamatcsökkenésre, így törlesztőrészlet csökkenésre lehet számítani, de innen sokkal lejjebb már nem mehet a kamat és ha megnézzük az utóbbi évek adatait, felfelé még bőven van út.

A kormány és a bankok közös érdeke a referenciakamathoz kötött hitelt illetően érthető, hiszen a régi devizahitelek kamat(változása) nem volt átlátható, nem egy független referenciaértékből és egy kamatfelárból állt, és az új hiteleknél ezt a hibát korrigálni kellett. Nyilván az is szempont lehetett, hogy ezt több ezer milliárdos forrást 3 havi lejárattal volt a legkönnyebb finanszírozni. A gond nem is ezzel van és nem is az a probléma, hogy rekord alacsony a jegybanki alapkamat, hanem az, hogy a legtöbb ügyfél azt hiszi, hogy így hogy már megszabadult a devizától, a jövőben nem fog változni a törlesztőrészlet. Viszont ez nem garantált, sőt egészen biztosan az átlagos hátralévő 10 éves futamidőben lesznek komoly változások (amint a grafikonon is látjuk). Hitelösszegtől és futamidőtől függően egy pár százalékos jegybanki alapkamat növekedés, akár 20-30 százalékos törlesztőrészlet emelkedést is okozhat, így előre fel kellene készülnünk ennek elkerülésére, senkinek sincs szüksége pár év múlva egy újabb hitelcunamira. Itt megint visszakanyarodunk a kamathoz, mivel a forinthitelnek is van kamatkockázata, attól nem véd meg az új forinthitelünk. Vagyis minél alacsonyabb a kamat induláskor, annál nagyobb lehet a sokk a kamatemelés beindulásakor (és nyilván ekkor az új fix kamatú hiteleket is drágábban kínálják majd).
Viszont több banknak is van a kínálatában fix kamatozású hitel, ezek olyan konstrukciók ahol 3-5-10-15 vagy akár 20 évre is be tudjuk rögzíteni a hitelünk kamatát. Ezután bármi történik a jegybanki alapkamattal, ha fizetjük a hitelt és teljesítjük a szerződésben vállaltakat (jövedelem bankhoz utalása, aktív számlahasználat, stb.), akkor a kamat nem változhat. Ezeknek a hiteleknek, a fixálás időszakától függően, 4-7 százalékos kamata van.

Az elszámolólevélben 4 dolog fontos igazán: mennyivel csökkent a tőketartozásunk, mennyivel tartozunk még a banknak, az új forinthitelünknek mennyi a kamata és a törlesztőrészlete. „Ha ezeket tudjuk, akkor internetes hitelkiváltási kalkulátorokkal össze tudjuk hasonlítani a bankok ajánlatait és kiválasztani a legkedvezőbbet.” mondja Gergely Péter, a BankRáció.hu hitelszakértője.

Mi az a hitelkiváltás?

Habár az egyik bank reklámjaiban gyakran találkozhatunk a forintosítás szóval, ez nem a legjobb fogalom, mivel nem forintosítjuk az új hitelünket, hiszen a bankok már hónapokkal ezelőtt átváltották forinthitelre a régi devizahitelünket. Hitelkiváltásnak hívják azt amikor egy másik bankhoz átvisszük a hitelünket. Ilyenkor az új bank a régi banknak fizeti ki a fennálló tartozást és utána az új banknak kell fizetnünk a részleteket. Itthon ez viszonylag ismeretlen fogalom, a legaktívabb időszakban is az új hitelkihelyezések alig 10-15 százaléka volt valamelyik meglévő hitel újrafinanszírozása, viszont angolszász országokban az új kihelyezés egyharmada már hitelkiváltással megfinanszírozott konstrukció. Külföldön sokkal tudatosabban az ügyfelek, pár évente megnézik a hiteleiket, hogy lehet-e spórolni ha másik bankhoz viszi és nem lusták megmozdulni és tenni érte. Itthon ez nem gyakorlat, így ezen nagyot kaszálnak a bankok, telekom cégek de akár a lakásbiztosításoknál is ez van, sokan találnának olcsóbb ajánlatokat is.


Maga a folyamat nem bonyolult, bár két bankkal kell egyszerre kommunikálni, szerencsére most több bank is egyszerűsített dokumentációval és folyamattal várja az ügyfeleket, hogy minél több új szerződést passzírozhassanak át az operáción.

A banki elemzők az utóbbi hónapokban bizonyára rengeteg számítást csináltak, hogy a piac mekkora részének éri meg a váltás és mennyien fognak mozdulni, de amint az a Portfolio Hitelezés 2015 konferenciáján a napokban kiderült még a banki döntéshozók között is nagy a szórás. Elemzések szerint körülbelül 5-10 százalékát az ügyfeleknek lehet könnyen elmozdítani és még 10-15 százalék lehet, akit már viszonylag nehéz mozdítani. Az arról szóló szavazásnál, hogy a félmillió forintosított hitelszerződés hány százalékát fogják kiváltani az ügyfelek a következő fél évben is a legtöbben a 10-20 százalékra szavaztak, de jócskán voksoltak az 5-10, de még a 20-30 százalékra is. A következő hónapokban minden kiderül, az biztos, hogy a legtöbb banknak kijött a legújabb nagyon kedvező hiteleikkel, új kedvezményeivel és várják a jó ügyfeleket. Apropó. Azok az adósok számíthatnak a kedvező ajánlatokra, akiknek legalább havi nettó 150 ezer forintos (de inkább magasabb) igazolt munkajövedelme érkezik a bankszámlára, az utolsó 3-6 hónapban nem volt törlesztési késedelme és a fedezet értékéhez képest legfeljebb 80 százaléknyi kiváltandó hitelük van (vagyis 10 milliós ingatlannál 8 millió hitel).

forrás: Figyelő, 2015. 20. lapszám